3点ユニットのバス・トイレ分離(セパレート)のリフォーム費用は?

1㎡1万円の定額制リフォーム「イメチェン」
「イメチェン」は1㎡(床面積)×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国22店舗で展開しています。YouTubeでもリフォーム事例を発信しています。
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定額制リフォーム「イメチェン」施工可能エリア※詳細はお問い合わせください

【東北エリア】福島県いわき市周辺

【北関東エリア】栃木県栃木市周辺 / 群馬県前橋市周辺 / 茨城県の一部

【関東エリア】埼玉県の一部 / 東京都の一部 / 神奈川県の一部 / 千葉県船橋市周辺

【中部エリア】静岡県焼津市周辺 / 愛知県名古屋市周辺 / 愛知県稲沢市周辺

【関西エリア】兵庫県神戸市周辺

【九州エリア】福岡県福岡市周辺

3点ユニットから「シャワーユニット」「トイレ」分離の工事費と工事事例

合計 60万円~80万(税別)※イメチェンのオプション価格です。

60万円を金利1.5%、60カ月でローンを組むと月々の返済額は11,216円です。

3点ユニットバス分離に伴うリフォーム工事内容

・既存ユニットバス解体、廃材処分費
・シャワーユニットバス
・トイレ片開き戸(錠付き)
・トイレ(温水便座付き)
・トイレ天井ダウンライト×1個
・温水洗浄便座コンセント×1箇所
・ペーパーフォルダー×1個
・タオル掛け×1個
・間仕切り壁造作の大工工事
・分離工事に伴う給排水設備工事
・分離工事に伴う電気工事

3点ユニットバスのリフォームの種類と費用を解説!

➀浴室専用シートで再生する 予算:15万~20万

3点ユニットバスの形状にもよりますが、壁に浴室専用の塩ビシートを貼る事でデザイン性をアップさせる事が可能にす。

水にも強く剥がれにくいシートなので築年数の古くなった3点ユニットバスにはおススメのリフォームです。

一緒に水栓金具や鏡を変更する事でビジネスホテル風のユニットバスに変える事ができます。

工事費はシート貼り、水栓交換、鏡交換を合わせても10万~20万で納まります。

➁パーテーションで分離する 予算:20万~30万

浴槽の横に引き戸タイプのパーテーションを設置し浴槽分離する方法です。

この方法は、最もリフォーム費用を抑えることができ、約20〜30万円でリフォーム可能です。

工期も2〜3日程度しかかからないため、次の入居者が入るまでの期間が短くてもリフォームすることができます。

見た目よりも、予算の都合で大がかりなリフォームが難しいという場合の対応策の一つです。

③シャワールームに変更する 予算:60万~80万

3点ユニットバスのスペースをシャワールーム+トイレに分離する方法です。

費用相場は60〜80万円でリフォーム可能です。

特に若い世代では湯舟に浸かる人が減り、冬だとしてもシャワーで済ませる人が増えたため浴槽を撤去し、シャワールームにしてしまうというのも1つの手段です。

入居者の年齢層や、学生街などのエリアのリフォームとしては適していると言えるでしょう。

➃2点ユニットバスに変更する 予算:80万~100万

物置やクローゼットなどのスペースを利用して新たにトイレを新設する方法です。

費用相場は約80〜100万円でリフォーム可能です。

3点ユニットバスから2点ユニットバスに変更する方法も増えています。

2点ユニットバスとは、洗面台がお風呂と一緒になっており、トイレだけ独立していることを言います。

完全分離より人気は落ちますが、トイレが別になるだけで3点ユニットバスほど敬遠されません。

浴室が広い空間に変わるため、リフォーム前後で印象を大きく変えることができます。

⑤ 1点ユニットバスに変更する 予算:100万~150万

「浴室」「トイレ」「洗面台」の3つを分離する方法です。

費用相場は100〜150万円でリフォーム可能です。

作業が大がかりになるため、他の工事と比べて高額になりますが、それぞれ個別に使えるため快適さが増し、入居者からの人気も出やすくなるため、家賃を上げることが可能です。

3つが分離するため、ある程度広さがある部屋限定のリフォーム方法になります。

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3点ユニット(バス、トイレ同じ)分離リフォームの解説

≪1988年5月竣工(築30年)木造2階建てアパートの場合≫

3点ユニットバスリフォーム後の間取り (Before After)

今回ご紹介する事例は18㎡1Kの物件です。

お風呂とトイレが同じ3点ユニットバスの為、空室が長期化しており入居付けに苦戦していたお部屋です。

3点ユニットバスを分離する場合「浴槽付のユニットバスとトイレを分離」するか「シャワーユニットとトイレを分離」か決めなければいけません。

浴槽付のユニットバスを設置する場合、既存の3点ユニットのスペースとは別にトイレ分のスペースを確保しなければいけません。

多くの単身向け物件の場合、トイレ分のスペースを新たに確保する為には既存のキッチンに干渉したり、既存の収納に干渉したりしまうので「シャワーユニットとトイレを分離」した方が工事費は安くなります。

工事費を安く抑えたいのなら「シャワーユニット」がおススメです。

3点ユニットバスを「シャワーユニット」「トイレ」に独立した場合の扉位置

トイレ分離工事を行う場合、トイレとシャワーユニットの扉位置も色んなパターンが考えられます。

トイレとシャワーユニットの左右逆はあるとして、大きく分類すると上記3パターンが考えられます。

A・・・トイレとシャワーユニットの入口が別々。

B、C・・・トイレに一旦入り、シャワーユニットの入口がある。

トイレを通ってシャワーを浴びたいという方は多くないと思いますので、可能であればAがおススメです。

今回の施工したお部屋では、3点ユニット側面に洗濯機置場がある為、Bでの施工になりました。

3点ユニットバスの物件をリノベーションする3つのポイント

①費用対効果がある投資なのか?

今後の賃貸経営をどうして行きたいのか、リフォーム費用に対し費用対効果が見込めるのか判断する必要があります。

工事費があまりにも高額であれば、分離せず家賃を下げて入居を決めた方が良いケースもあります。

いずれ売却を検討している方であれば、家賃アップ額と売却時の想定利回りを元にどのくらいの売却益を見込めるかの計算も行う必要があります。

ご自分での判断がつかない場合は一度プロに相談するのも良いかと思います。

②シングル賃貸物件

賃貸物件に住む20代中心はシャワー派が多いという事で、1人暮らしをしている学生や20代の独身社会人が想定されます。

3点ユニットバスの分離工事をする物件としては、シングル物件を対象とするのがいいでしょう。

一方で、40平米程度の物件でも3点ユニットバスが採用されている物件があります。

40平米ほどある物件ですと、2人でも生活ができる程度の広さになるため、シャワーとトイレに分離するよりは、入居者の事を考えると浴槽を設置したバスルームとした方がいいかもしれません。

このように3点ユニットバスでもお部屋の広さや入居者の人数などによっては、浴槽を設置した方が良さそうなケースもあります。

入居して頂くターゲットを明確にして、入居者のニーズを考えてみることで費用対効果を考えるべきです。

③エリア

物件がどこのエリアにあるかというのも賃貸経営をする上で重要なポイントになります。

20代が生活していそうなエリアということで、大学や専門学校などの近くで学生が多く住んでいるようなエリアの物件は3点ユニットバスの分離工事を実施する対象としやすいと考えられます。

入居者が3点ユニットバスに抵抗感を持ってしまう理由

・使い方がよくわからない

・湯船に浸かりずらい

・シャワーとしてしか使わない

・入浴後にトイレが濡れる

・シャワーカーテンがカビやすい

・客人が利用時はトイレが使えない

・狭い

・掃除しずらい

など、様々な意見があります。

このような事情から、3点ユニットバスの不人気に繋がっており、使用している方のほとんどはシャワーでの利用が考えられます。

以下の情報は、しらべぇによるシャワー派・湯船派について調べた結果になります。

男性は30.1%、女性は25.3%の方は、シャワー派であるという結果がわかります。

女性の方でも、4人に1人はシャワー派なんですね。

年代別に見ると特に20代は4割近くの方がシャワーで済ませている結果になっています。

このような背景からも、3点ユニットバスをトイレとシャワーへ分離するリノベーションを検討される方が増えてきている理由となっています。

3点ユニット(風呂・トイレ同じ)分離リフォーム事例「トイレ」「シャワーユニット」

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3点ユニットバスの分離リフォームできない場合もある

部屋の間取り、建物の構造によっては3点ユニットバスの分離リフォームができない場合もありますので注意しましょう。

①トイレを配置するスペースがない

3点ユニットバスを分離するときに問題となるのが、分離したトイレのスペースの問題です。

トイレスペースを新設する場合、最低でも2帖程度は必要になります。

このスペースを居住空間からカットするとなると、元の部屋が狭い場合スペースがなくて設置ができない、もしくはできたとしても居住スペースが狭くなり生活が不便になることもあります。

ただし、このような物件向けのコンパクトなトイレもあるため、スペースがないと諦めてしまう前に一度リフォーム会社に相談してみることをおすすめします。

②排水の勾配がとれない

3点ユニットバスを分離させるリフォームでは、もう一つ問題となるのが排水の勾配です。

水廻りの位置を変更する為には、給水管、給湯管、配水管の移設が必要になります。

給水管と給湯管は水圧で水が流れるので移設の自由度は高く大きな問題はおきません。

しかし配水管は既存の排水位置に水を流す際、勾配をとる必要がある為移動できる範囲に制限があります。

既存の配水管から離れた場所への水廻り移設は現実的ではなく、高額な費用がかかる場合が多いです。

③壊せない壁がある

3点ユニットバスを2点ユニットとトイレに分離する際は既存の壁を一部解体する必要があります。

構造によっては建物を支える壁や柱が存在し、壁を解体する事が出来ないお部屋もあります。

平面図だけを見てレイアウトを考えても机上の空論になってします為、専門家による調査を行う様にして下さい。

分離工事になれてないリフォーム会社であれば、工事に取り掛かった後に取り壊せない壁に気づく事もあり得ます。

リフォーム業者選びは慎重に行う様にして下さい。

3点ユニットバス分離工事の注意点

➀物理的に施工可能か。

既存のお部屋の状況により物理的に施工可能がどうかしっかり調査する必要があります。

3点ユニットバス分離工事の注意点は別の記事にまとめているので、こちらからご覧ください。

シャワーユニットのサイズにも「0808」「0810」「0812」があり、既存の3点ユニットバスのサイズによって適しているサイズが異なります。

リフォームは解体して想定外の状況が起こる事があります。経験豊富なスタッフによるしっかりとした現場調査が必要不可欠です。

②トイレを分離する費用対効果を考える

結論から言うと、入居ははるかに決まりやすくなります。

しかし高額な投資をしても入居が決まらなければ意味がありません。

3点ユニットバスをリフォームする前に

「このリフォームで入居率が上がるのか」

「物件の価値は上がるのか」

「リフォーム費用をまかなえるだけの家賃が回収できるのか」

という費用対効果を考える必要があります。

バス・トイレ別にするだけで入居希望者が多くはなりますが、かかった費用をどのくらいで回収できるのかというのを考えた上でリフォームしましょう。

どのくらいの家賃が取れるのかしっかりとしたマーケティング調査を元に募集条件の設定を行う必要があります。

近隣の類似物件や競合となりえる物件をリストアップし、必ず入居を決めると判断した後に請負契約を行う事が大切です。

リフォームによって入居率が上がるのが確実であれば、リフォームをする準備を始めましょう。

③入居者の年齢層を考慮する

20代などの若い世代では

「お風呂はいらないからシャワーだけでいい」

このように考える人が多くなってきています。

反対に年齢が上がるにつれて

「お風呂に毎日浸かりたい」

浴室の機能、快適さが重要となってきます。

若い世代の多い学生街なのか?それ以外の方が多いのか?で分けて考える必要があります。

④アフターフォロー制度が整っているリフォーム会社を選ぶ

浴室の工事は人の手によって行われるため、トラブルが起こるリスクもあります。

工事中、リフォーム後にトラブルが発生するかもしれないということを予め想定して、リフォーム後のアフターフォローや保証期間が充実している会社を選びましょう。

⑤リフォーム工事の経過を自分の目で確認する

手抜きのリフォーム工事をされないためにも、できる限り現場に行き、自分の目で作業経過を確認することがポイントです。

適切なリフォームをしてもらうためには、状況を把握しておくことも大切です。

また、リフォーム会社の方とコミュニケーションを取ることで、リフォームに対する知識も増え、悪徳リフォーム会社に騙されることもなくなります。

⬛️まとめ

シャワーユニットの施工費用として、一般的に60万円程度かかります。

リノベーションにかかった費用を、回収するために家賃を上げることを検討される家主様もいます。

そしてリノベーションをすることで元々の物件よりも物件価値が上がったように感じます、

しかしリノベーションを行って「ようやく他の競合物件と戦える物件」になったということを認識する必要があります。

そのため、工事をしたからといって家賃を上げても、近隣の類似物件と比べて高すぎたりすると入居が決まるのも厳しくなります。

リノベーションにより、住みやすい物件になったのと合わせて適切な家賃設定にすることも忘れずに注意しましょう。

賃貸マンション・アパートのリフォーム、リノベーションなら是非一度ご相談下さい。

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