3点ユニットのバス、トレイ分離にかかるリフォーム費用はいくら!?

リフォーム・リノベーション施工事例, 空室改善コラム

分離に伴う工事内容

・既存ユニットバス解体、廃材処分費
・シャワーユニットバス
・トイレ片開き戸(錠付き)
・トイレ(温水便座付き)
・トイレ天井ダウンライト×1個
・温水洗浄便座コンセント×1箇所
・ペーパーフォルダー×1個
・タオル掛け×1個
・間仕切り壁造作の大工工事
・分離工事に伴う給排水設備工事
・分離工事に伴う電気工事

3点ユニット→「シャワーユニット」「トイレ」分離の工事費

合計 60万円(税別)

※イメチェンのオプション価格です。

3点ユニット(バス、トイレ同じ)分離リフォーム解説

単身向け賃貸のアパートやマンションに多い、3点ユニットを分離し、それぞれ独立した空間にするリフォーム費用についてご紹介致します。

多くの入居希望者は3点ユニットを嫌い人気がありません。

3点ユニットの物件を所有し、空室の長期化で頭を抱えいる賃貸オーナー様も多いのではないでしょうか。

もともと3点ユニットが設置されている物件は20㎡前後の狭いお部屋が多いので、細かい採寸を行い施工できるのか確認が必要です。

現状のレイアウトによってプランや費用も変わってきますので、ここでは実際施工したお部屋の事例をもとに解説させて頂きます。

≪1988年5月竣工(築30年)木造2階建てアパートの場合≫

間取り (Before After)

3点ユニットのトイレ分離工事をする際、「シャワーユニット」を入れるか「ユニットバス」を入れるかで工事費用は大きく変わってきます。

ユニットバスの方が単価は上がりますし、既存壁やキッチン等に影響が出る事が多い為工事費を安く抑えたいのなら「シャワーユニット」がおススメです。

今回工事を請け負ったお部屋は18㎡のワンルームの為、「シャワーユニット」という選択しかありませんでした。

3点ユニットバスを「シャワーユニット」「トイレ」に独立した場合の扉位置

トイレ分離工事を行う場合、トイレとシャワーユニットの扉位置も色んなパターンが考えられます。

トイレとシャワーユニットの左右逆はあるとして、大きく分類すると上記3パターンが考えられます。

A・・・トイレとシャワーユニットの入口が別々。

B、C・・・トイレに一旦入り、シャワーユニットの入口がある。

トイレを通ってシャワーを浴びたいという方は多くないと思いますので、可能であればAがおススメです。

今回の施工したお部屋では、3点ユニット側面に洗濯機置場がある為、Bでの施工になりました。

3点ユニットバス分離工事の注意点

➀ 物理的に施工可能か。

冒頭にもお伝えした通り既存のお部屋の状況により物理的に施工可能がどうかしっかり調査する必要があります。

シャワーユニットのサイズにも「0808」「0810」「0812」があり、既存の3点ユニットバスのサイズによって適しているサイズが異なります。

リフォームは解体して想定外の状況が起こる事があります。経験豊富なスタッフによるしっかりとした現場調査が必要不可欠です。

② トイレを分離する事で入居が決まるのか。

結論から言うと、入居ははるかに決まりやすくなります。

しかし高額な投資をしても入居が決まらなければ意味がありません。

事前に「シャワーユニット」のニーズがあるエリアなのか、どのくらいの家賃が取れるのかしっかりとしたマーケティング調査を元に募集条件の設定を行う必要があります。

近隣の類似物件や競合となりえる物件をリストアップし、必ず入居を決めると判断した後に請負契約を行う事が大切です。

3点ユニットバスの物件に住んでいる方でも、特に抵抗なく住まれている方は多いと思いますが、その一方で3点ユニットバスに抵抗感を抱いていて、物件を探す際にも3点ユニットバスではない物件を探されている方も多いです。

3点ユニットバスが施工されている物件を所有しているオーナー様で、3点ユニットバスの不人気や浴室があるお部屋の希望が理由で、空室を抱えているオーナー様も多いと思います。

3点ユニットバスに抵抗感を持ってしまう理由

・使い方がよくわからない

・湯船に浸かりずらい

・シャワーとしてしか使わない

・入浴後にトイレが濡れる

・シャワーカーテンがカビやすい

・客人が利用時はトイレが使えない

・狭い

・掃除しずらい

など、様々な意見があります。

このような事情から、3点ユニットバスの不人気に繋がっており、使用している方のほとんどはシャワーでの利用が考えられます。

以下の情報は、しらべぇによるシャワー派・湯船派について調べた結果になります。

男性は30.1%、女性は25.3%の方は、シャワー派であるという結果がわかります。

女性の方でも、4人に1人はシャワー派なんですね。

年代別に見ると特に20代は4割近くの方がシャワーで済ませている結果になっています。

このような背景からも、3点ユニットバスをトイレとシャワーへ分離するリノベーションを検討される方が増えてきている理由となっています。

3点ユニットバスの物件をリノベーションする2つのポイント


➂ 費用対効果がある投資なのか。

今後の賃貸経営をどうして行きたいのか、リフォーム費用に対し費用対効果が見込めるのか判断する必要があります。

工事費があまりにも高額であれば、分離せず家賃を下げて入居を決めた方が良いケースもあります。

いずれ売却を検討している方であれば、家賃アップ額と売却時の想定利回りを元にどのくらいの売却益を見込めるかの計算も行う必要があります。

ご自分での判断がつかない場合は一度プロに相談するのも良いかと思います。

賃貸マンション・アパートのリフォーム、リノベーションなら是非一度ご相談下さい。

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3点ユニット(風呂・トイレ同じ)分離リフォーム事例「トイレ」「シャワーユニット」

3点ユニットバスの物件をリノベーションする2つのポイント

3点ユニットバスの物件をリノベーションするポイントは2つあります。

① シングル賃貸物件

賃貸物件に住む20代中心はシャワー派が多いという事で、1人暮らしをしている学生や20代の独身社会人が想定されます。

3点ユニットバスの分離工事をする物件としては、シングル物件を対象とするのがいいでしょう。

一方で、40平米程度の物件でも3点ユニットバスが採用されている物件があります。

40平米ほどある物件ですと、2人でも生活ができる程度の広さになるため、シャワーとトイレに分離するよりは、入居者の事を考えると浴槽を設置したバスルームとした方がいいかもしれません。

このように3点ユニットバスでもお部屋の広さや入居者の人数などによっては、浴槽を設置した方が良さそうなケースもあります。

入居して頂くターゲットを明確にして、入居者のニーズを考えてみることで費用対効果を考えるべきです。

② エリア

物件がどこのエリアにあるかというのも賃貸経営をする上で重要なポイントになります。

20代が生活していそうなエリアということで、大学や専門学校などの近くで学生が多く住んでいるようなエリアの物件は3点ユニットバスの分離工事を実施する対象としやすいと考えられます。

⬛️3点ユニットバスの分離工事をする上での注意点

シャワーユニットの施工費用として、一般的に60万円程度かかります。

リノベーションにかかった費用を、回収するために家賃を上げることを検討される家主様もいます。

そしてリノベーションをすることで元々の物件よりも物件価値が上がったように感じます、

しかしリノベーションを行って「ようやく他の競合物件と戦える物件」になったということを認識する必要があります。

そのため、工事をしたからといって家賃を上げても、近隣の類似物件と比べて高すぎたりすると入居が決まるのも厳しくなります。

リノベーションにより、住みやすい物件になったのと合わせて適切な家賃設定にすることも忘れずに注意しましょう。

賃貸マンション・アパートのリフォーム、リノベーションなら是非一度ご相談下さい。

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