この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
1㎡1万円の定額制リフォーム「イメチェン」です。
今回はイメチェンが得意とする3点ユニットのバス・トイレ分離工事の事例や費用について解説します。
この記事を最後まで読んでいただくと、3点ユニットのバス・トイレ分離工事の基礎知識を習得できますので、是非ご覧ください！
1㎡1万円の定額制リフォーム「イメチェン」
「イメチェン」は1㎡（床面積）×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国３８店舗で展開しています。
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3点ユニットバスのリフォームの種類と費用を解説！
3点ユニットバスのリフォームは設備を分離させるだけではありません。
周辺のの競合物件やオーナー様の予算などに合わせて検討してみてください。
3点ユニットバスの形状にもよりますが、壁に浴室専用の塩ビシートを貼ればおしゃれな空間に早変わり。
水に強く剥がれにくいシートなので、築年数の古くなった3点ユニットバスにはおすすめのリフォーム方法です。
あわせて水栓金具や鏡を新調すれば、ビジネスホテル風のユニットバスに変身！
工事費はシート貼り、水栓交換、鏡交換などで、あわせて10万～20万で納まります。
浴槽の横に引き戸タイプのパーテーションを設置し浴槽分離させる方法で、約20万〜30万円でリフォーム可能です。
工期も2〜3日程度しかかからないため、次の入居者が入るまでの期間が短くてもリフォームすることができます。
予算の都合で大がかりなリフォームが難しいという場合の対応策の一つです。
3点ユニットバスをシャワールーム＋トイレに分離する方法です。
費用相場は80〜100万円。
若い世代では湯舟に浸かる人が減り、冬でもシャワーで済ませる人が増えたため、浴槽を撤去しシャワールームにしてしまうというのも1つの手段です。
若い年齢層や学生街などのエリアのリフォームとしては適していると言えるでしょう。
2点ユニットバスとは、洗面台とお風呂が同じ空間で、トイレだけ独立しているレイアウトのことを言います。
物置やクローゼットなどのスペース撤去して、新たにトイレを新設します。
費用相場は約100〜150万円。
3点ユニットバスを完全に分離させるパターンよりは人気が落ちますが、トイレが別になるだけで3点ユニットバスほど敬遠されません。
トイレを別にすることで浴室自体が広くなるため、リフォーム前後で印象を大きく変えることができます。
「浴室」「トイレ」「洗面台」の3つを分離する方法です。
費用相場は100〜150万円でリフォーム可能。
作業が大がかりになるため他の工事と比べて高額になりますが、バス、トイレ、洗面台を個別に使えるため快適さがアップし、入居者からの人気も出やすくなるため、家賃を上げることが可能です。
3つが分離するため、ある程度の広さがある部屋限定のリフォーム方法です。
1㎡×1万円の定額制リフォーム「イメチェン」は全国展開中！
「イメチェン」は1㎡（床面積）×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国で展開しています。
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3点ユニット（バス、トイレ同じ）分離リフォーム事例の解説
≪1988年5月竣工（築30年）木造2階建てアパートの場合≫
今回ご紹介する事例は18㎡1Kの物件です。
お風呂とトイレが同室にある3点ユニットバスがあり空室が長期化、入居付けに苦戦していたお部屋です。
3点ユニットバスを分離する場合「浴槽付のユニットバスとトイレ」に分離させるか「シャワーユニットとトイレ」に分離させるか決めなければいけません。
浴槽付のユニットバスを設置する場合、既存の3点ユニットのスペースとは別にトイレ分のスペースの確保が必要です。
単身向け物件の場合、トイレ分のスペースを新たに確保する為には既存のキッチンを動かしたり、収納スペースに干渉したりするため「シャワーユニットとトイレを分離」した方が工事費は安くなります。
工事費を安く抑えたいのなら「シャワーユニット」がおススメです。
今回の施工したお部屋では、3点ユニット側面に洗濯機置場がある為、Bタイプでの施工となりました。
トイレとシャワーユニットの左右逆はあるとして、大きく分類すると上記の3パターンが考えられます。
A・・・トイレとシャワーユニットの入口が別々。
B、C・・・トイレに一旦入り、シャワーユニットの入口がある。
トイレを通ってシャワーを浴びたいという方は多くないと思いますので、可能であればAがおすすめです。
- 既存ユニットバス解体、廃材処分費
- シャワーユニットバス設置
- トイレ片開き戸（錠付き）設置
- トイレ（温水便座付き）設置
- トイレ天井ダウンライト×1個設置
- 温水洗浄便座コンセント×1箇所設置
- ペーパーホルダー×1個設置
- タオル掛け×1個設置
- 間仕切り壁造作の大工工事
- 分離工事に伴う給排水設備工事
- 分離工事に伴う電気工事
・
入居者が3点ユニットバスに抵抗感を持ってしまう理由とは？
入居者が3点ユニットバスに抵抗を持つ理由をまとめました。
- 使い方がよくわからない
- ・湯船に浸かるのに抵抗がある
- ・入浴後にトイレが濡れる
- ・シャワーカーテンにカビが発生しやすい
- ・客人が利用している時にトイレが使えない
- ・狭い
- ・掃除しづらい
など、様々な意見があります。
また、3点ユニットバスの物件に住んでいる方のほとんどがシャワーで済ませていることが考えられます。
シャワー派が多い20代は3点ユニットバスのままでも問題ない？
以下の情報は、しらべぇによるシャワー派・湯船派について調べた結果になります。
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男性は30.1%、女性は25.3%の方は、シャワー派で、年代別に見ると20代の４割近くの方がシャワーで済ませている結果になっています。
「4割近くの人がシャワー派だから3点ユニットバスのままで問題ない」ということではなく、上記に上げたデメリットから、シャワー派であってもトイレとシャワーは別空間にある方が使いやすく快適な住まいになるでしょう。
来客時に気を使わなかったり掃除しやすかったりとメリットが多いので、湯船派とシャワー派のどちらに対しても浴室とトイレは分離されていた方が物件としての価値は高いと言えます。
３点ユニットバスは分離させるべき？判断基準は”費用対効果”
リフォームをして費用対効果が見込めるのかを予測しましょう。
工事費が高額で回収できないのであれば、分離させず家賃を下げて入居を決めた方が良いケースも。
今後の賃貸経営をどうして行きたいのか考え、いずれ売却を検討しているのであれば、家賃アップ額と売却時の利回りを想定し、どれほどの売却益を見込めるかを計算してみてください。
判断がつかない場合は一度プロに相談するのも良いかと思います。
3点ユニットバスを分離させた方がよい物件の特徴は？
3点ユニットバスの物件で単身者がターゲットで空室が続いているのであれば、分離させた方が良いでしょう。
また、40平米程度の広さがあっても３点ユニットバスが採用されている物件があります。
40平米ほどある物件ですと、単身〜2人生活ができる程度なので、シャワーとトイレに分離するよりは浴槽置いてバスルームにした方が良いかもしれませんね。
入居者ターゲットとニーズを明確にし、前述した通り費用対効果を考えてみてください。
「学生は3点ユニットバスでも大丈夫だろう」とお考えの方もいらっしゃいますが、必ずしもそうではありません。
もちろん「家賃が安ければそれでいい」という方もいますが、「少し家賃が高くてもバス・トイレは絶対に別が良い」という学生も増えています。
「大学や専門学校付近に競合物件数が多い」「実家通いの学生が多い」などで入居づけが難しい場合は、家賃を下げるのではなく3点ユニットバスを分離させて物件自体の快適さを上げてみるのも一つの手段です。
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3点ユニットバスの分離リフォームできない物件とは
部屋の間取り、建物の構造によっては3点ユニットバスの分離リフォームができない場合もあるため注意しましょう。
3点ユニットバスを分離するときに問題となるのが、分離したトイレのスペースの問題です。
トイレスペースを新設する場合、最低でも2帖程度は必要になります。
このスペースを居住空間からカットするとなると、元の部屋が狭い場合スペースがなくて設置ができない、できたとしても居住スペースが狭くなり生活が不便になることもあります。
ただし、このような物件向けのコンパクトなトイレもあるため、スペースがないと諦めてしまう前に一度リフォーム会社に相談してみることをおすすめします。
水廻りの位置を変更するには、給水管、給湯管、配水管の移設が必要です。
給水管と給湯管は水圧で水が流れるので移設の自由度が高く、大きな問題は起きません。
しかし、配水管は既存の排水位置に水を流す際に勾配をとる必要があるため、移設範囲に制限があります。
既存の配水管から離れた場所への水廻り移設は現実的ではなく、高額な費用がかかります。
3点ユニットバスを分離させるには、既存の壁の一部を解体する必要があります。
お部屋の構造によっては建物を支える壁や柱が邪魔をして、壁の解体が難しいケースも。
柱や梁の有無は平面図だけではわからないこともあるため、専門家による調査を事前にお願いしてください。
分離工事になれてないリフォーム会社であれば、工事に取り掛かった後に取り壊せない壁に気づく事もあり得ます。
相見積もりを取るなどして、リフォーム業者は慎重に選びましょう。
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3点ユニットバス分離工事前に確認しておくべき5つの注意点
対象のお部屋が物理的に施工可能がどうか、しっかり調査しておきましょう。
3点ユニットバス分離工事の注意点は別の記事にまとめているので、こちらからご覧ください。
シャワーユニットのサイズには「0808」「0810」「0812」があり、既存の3点ユニットバスのサイズによって適しているサイズが異なります。
リフォーム中は、解体してから想定外の状況が起こることがあります。
経験豊富なスタッフによるしっかりとした現場調査が必要不可欠です。
上記でもお伝えしましたが、3点ユニットバスをリフォームする前に
「このリフォームで入居率が上がるのか」
「物件の価値は上がるのか」
「リフォーム費用をまかなえるだけの家賃が回収できるのか」
などの費用対効果を考える必要があります。
バス・トイレ別にするだけで入居希望者が多くはなりますが、かかった費用を何年で回収できるのかを考える必要があります。
近隣の類似物件など競合となり得る物件をリストアップ、家賃などの募集条件なども設定し、マーケティング調査を忘れずに。
費用対効果があると判断した後に請負契約しましょう。
リフォームによって入居率が上がるのが確実であれば、リフォームをする準備を始めましょう。
20代などの若い世代では「シャワーだけでいい」と考える人が少なくないため、3点ユニットバスはトイレとシャワールームに分けても良いでしょう。
反対に年齢が上がるにつれて「お風呂に毎日浸かりたい」など浴室の機能、快適さの重要度が上がります。
若い世代の多い学生街なのか？それ以外の方が多いのか？で分けて考えてみてください。
工事中、リフォーム後にトラブルが発生するかもしれないということを予め想定して、リフォーム後のアフターフォローや保証期間が充実している会社を選びましょう。
手抜きのリフォーム工事をされないためにも、できる限り現場に行き、自分の目で作業経過を確認しましょう。
適切にリフォームをしてもらうためには、状況を把握しておくことも大切です。
また、リフォーム会社の方とコミュニケーションを取ることで、リフォームに対する知識も増え、悪徳リフォーム会社に騙されることもなくなります。
【まとめ】リフォーム・リノベーションは計画的に
3点ユニットバスのリフォーム・リノベーション方法や注意点などを解説いたしました。
3点ユニットバスのリフォーム・リノベーションをすれば物件の価値が上がることは確かですが、「ようやく他の競合物件と戦える物件」になったと捉えた方がベター。
近隣の類似物件と比べて高すぎる家賃に設定してしまうと、入居づけが厳しくなります。
リフォーム・リノベーションをする前に費用対効果を見て、回収できる範囲で費用を算出し、家賃設定しましょう。
賃貸マンション・アパートのリフォーム、リノベーションならイメチェンまで是非一度ご相談下さい。
この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
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