この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国37拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
今回は東京都文京区にある築41年、1K（20㎡）の分譲賃貸マンションです。
法人名義で所有されている賃貸物件でしたが、2年前に入居者が退去されてそのままになっていました。
2年の間にリノベーションは何度か検討したものの、良い提案に巡り会えず空室のまま…。
今回、イメチェンで3点ユニットの分離工事と不便なキッチンまわりの改善を中心にリノベーションをご提案！
おしゃれなだけでなく、住みやすく機能性の高いお部屋に生まれ変わりました。
入居者がなかなか決まらない1K物件のリフォームを検討している方は、ぜひ今回の事例を参考にして下さい。
- 法人名義で所有されている賃貸物件。前回の入居者様は約2年前に退去
- 不人気な3点ユニットのリノベーションを希望していたが、良い提案に巡り会えず2年間空室が続いていた
- どうせリノベーションするなら「入居者ファースト」のお部屋に！お部屋の機能性が大幅UPするリノベーション
- 3点ユニット分離工事でトイレ・シャワーユニットを独立！キッチンまわりも使いやすく改善
それでは、今回のリノベーションの詳細についてご紹介します。
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「イメチェン」は1㎡（床面積）×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国３７店舗で展開しています。
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物件概要
平面図
リノベーション内容
- 床クッションフロア張替え
- 押入れ解体
- 天井アクセントクロス
- 3点ユニット分離工事（シャワーユニット・トイレ）
- 洗面化粧台設置
- 建具交換
- 玄関ダウンライト設置
- 玄関可動棚設置
- 玄関土間塩ビタイル張替え
- ダクト工事
- 室内物干し設置
- カーテンレール交換
- その他
3点ユニットバスを分離してもお部屋の広さはキープ！木目柄で落ち着いた居室へリノベーション
メインとなる居室は約6帖です。新築当時は和室だったようですが、畳からフローリングに張り替えてあり、奥には大きな押し入れが残っていました。
居室の隣には3点ユニットバスが設置されており、今回はトイレ・バスユニットの分離工事も行っています。
分離工事にはスペースが必要になりますが、水廻りを充実させつつも居室が狭くならないように心がけました。
分離工事によって水廻りスペースが居室へ出っ張り、壁がその分せまったため、本来の居室スペースは若干狭くなる結果に。
しかし、押入れを解体してその分居室のスペースを拡張しました。
分離工事で出張った部分と押入れを解体してできたスペースとの間には、凹んだデッドスペースができましたが、袖壁を設け、枕棚を設置することでオープンクローゼットとして活用しています。
押入れを解体してスペースを広げたので、もとのお部屋の面積とほとんど変わらないスペースを確保できています。
押入れを解体したので収納はコンパクトになりましたが、お部屋の広さの確保を優先しました。
また、押入れを解体することで、居室部分の天井の高さを上げてより開放感のあるリビングになりました。
換気扇から出すダクトのルートを、もとは押入れだった箇所の天井へ変更することができました。
ダクトを移した分天井のスペースに余裕が生まれたので、居室の天井の高さを上げられたというわけです。
天井は床と統一感を出すために、木目のアクセントクロスで仕上げています。
床はもともと遮音のフローリングが直張り工法で施工されていましたが、今回のリノベーションでは置床工法で塩ビタイルへ交換しました。
既存のフローリング直張り工法でも問題はありませんでしたが、フローリングは商品代が高くコストがかかります。
10年後、15年後の交換を考えて、コストをおさえられる塩ビタイルを採用しました。
塩ビタイルはデザインも豊富なので、お部屋の雰囲気を変えたい場合にも有用です。
窓枠は既存の枠を塗装で仕上げて、カーテンレールを新しく交換しています。
さらに、窓の手前の天井には室内物干し ホスクリーンを設置しました。
浴室・ベランダ・居室と、洗濯物を干す場所をいくつか設けています。
居室では腰窓の近くに設置しているため、少し窓を開けて干せば風通しがよいので乾きやすく、雨もあたらないので便利です。
また、柱には2連式で4口のコンセントを設置しています。
部屋で電化製品が使いやすいように、コンセントをなるべく多くしてほしいというオーナー様からのリクエストで設置しました。
エアコンは少し設置する位置を下げ、梁の下端ぎりぎりに位置を変更しました。
こちらのお部屋ではエアコンの配管ルートを取るのが難しく、既存では梁をまたいで配管をダクトテープで巻いている形でした。
今回のリノベーションでは、配管カバーをしてきれいに収まるような形でレイアウトしています。
掃き出し窓の上のカーテンレールも新しく交換しました。
インターフォンについては、既存のものを利用しています。
建具はウッドワン ドレタス（カラー：ライトグレー）へ交換しました。
ナチュラルな雰囲気が人気の建具。木目柄と単色柄のどちらかから選べます。
よくある白色ではなく、今回はライトグレーで白に色が近いながらもほんのり色味がついているのがおしゃれです。
玄関は間取りを変えて収納力をUP！可動棚とオープンな収納スペースが便利に
框はリフォーム框、土間は塩ビタイルで仕上げました。
ドアノブとドアクローザー、分電盤も交換しています。
リノベーション前は玄関の明かりが暗かったため、ダウンライトを一つ追加して連動するタイプのものを設置しています。
玄関の左にはもともと冷蔵庫を置くスペースがあり、壁を隔てた隣へシューズボックスを設置していました。
形が細長く使いづらかったため、壁とシューズボックスは撤去して靴を置ける可動棚を代わりに設置しています。
隣のスペースは、食器棚など入居者が自由に収納できるオープンな収納スペースにしました。
狭かったキッチンはコンパクト50（亀井製作所）に交換して広々リノベーション！
もともとこちらには奥行き60cm、横幅120cmサイズのミニキッチンが収まっており、キッチンの通り道は幅が約50cmしかありませんでした。
奥のスペースには洗濯機置き場がありましたが、洗濯機を設置するのに通すための幅がギリギリで、明らかに使いづらい状態だったといえます。
代わりに、今回のリノベーションで冷蔵庫を置くスペースへと変更しました。
今回のリノベーションで奥の幅は80cmを確保できたので、単身用の冷蔵庫は設置が可能になっています。
ミニキッチンは幅90cmの亀井製作所 コンパクト50へ交換しました。
通常コンパクトキッチンでも奥行きは65cmありますが、コンパクト50は奥行きが50cmです。
システムキッチンの機能はそのままなのに薄型なので、狭小物件におすすめできます。
薄型のミニキッチンへ交換したおかげで、キッチンの通り幅は62cmのスペースを確保できました。
冷蔵庫が余裕で置けるうえ、もちろんキッチンも使いやすくなりました。
このお部屋のエアコン配管は、キッチンを通って外壁へ出すルートになっています。リノベーション前は配管を曲げて外壁へ通していたので、キッチンの収納スペースも圧迫していました。
今回、配管ルートを変更して配管カバーへきれいに収めることで、結果的にキッチンの収納スペースを確保できて収納力がUPしました。
配管ルート変更で確保したスペースにはキッチンの吊戸棚を新設し、キッチン手前の洗濯機置き場の上には可動棚を設置しました。
可動棚の壁にはコンセントを設置していますが、可動棚の端をカットして洗濯機のコンセントを通しやすくしています。
洗濯パンはミニキッチンの幅に合わせて、小さめの幅60cmの製品を採用しました。
また、給水管・給湯管はすべて更新しています。
3点ユニットバスは人気のトイレ・シャワールームSSV（パナソニックAWエンジニアリング）へ分離するリノベーション
水廻りスペースは、配管の分だけ床が小上がりになっています。
床は石目柄の塩ビタイルで仕上げています。
もともと3点ユニットバスでしたが、トイレ・シャワーユニットへ分離して洗面化粧台も新設しました。
洗面化粧台にはLIXIL オフトを採用。
賃貸物件のリフォームによく採用される洗面化粧台。機能性はもちろん、コンパクトサイズなので狭小物件にもおすすめです。
トイレは、組み合わせ式のタンクとウォシュレットのTOTO ピュアレストを導入しています。
お掃除しやすいフチなし形状、トルネード洗浄が人気のトイレ。形のシンプルさも魅力です。
トイレの上には可動棚を設置しました。
さらに、シャワーユニットはパナソニックAWエンジニアリング SSV（サイズ：0712）を導入しました。
コンパクトなシャワーユニット。設置スペースを取らないので、狭小物件にぴったりです。
シャワーユニットは0812サイズが一般的ですが、部屋を広くするためによりコンパクトなサイズを採用しました。
今回、シャワーユニット内には高須産業 浴室乾燥機を設置しています。
こちらは、18cm角で一般的な換気扇をつける開口に収まる浴室乾燥機です。
浴室乾燥機は大きめの器具をつけなければならないので、天井のスペースが小さいと設置できない場合も多いです。
天井のスペースがあまり取れない場合でも、こちらのコンパクトな製品だと設置が可能になります。
浴室乾燥機にあわせて、ハンガーポールも設置しました。
このお部屋のリノベーション事例動画
今回のリノベーション総額は税込み418万円でした。
400万円を切るご提案も可能でしたが、オーナー様からはどうせリノベーションするならば入居者ファーストで細部までこだわったお部屋を作りたいというご要望がありました。
そのかいあって、お部屋の機能性が格段にUP！
費用対効果として原状回復工事だけをした場合とフルリノベーションした場合の賃料を比較すると、
- 原状回復工事だけした場合 6.8万円
- フルリノベーションした場合 8.2万円
リノベーションするかしないかで、取れる賃料に1.4万円の差額が生まれる計算です。
最終的に、さらに3,000円上乗せした8.5万円へ賃料設定して入居者募集したところ、賃料を上げたにも関わらず工事期間中にお申し込みいただいて、すでに入居者が決定！
イメチェンでは、より良いお部屋やさらに賃料UPできるお部屋をご提案するだけでなく、予算内で最大限家賃をUPできるご提案もさせていただきます。
入居者が決まらずお悩みのオーナー様は、イメチェンへお気軽にご相談ください。
この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
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