この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
東京都練馬区にある築43年、3LDK（97.35㎡）の賃貸マンションをリノベーション。
マンションは3階建てですが、2・3階部分に居住するメゾネットタイプです。
上下階あわせて4DKだった間取りを、3LDKに変更しました。
集合住宅ながら内階段がついており、2階以上の階層からできている物件のこと。
通常のマンションよりも生活音が気になりにくく、戸建て住宅の感覚で住めるなどのメリットがあります。
15年ほど前に別の会社でリフォームしたものの、希望通りの仕上がりにならなかったとのこと。
今回は入居者が退去したタイミングで、リノベーションのご依頼をいただきました。
賃貸物件なのでコストをかけすぎないようにしつつも、お部屋の見栄えを良くするために細かい配慮をしています。
練馬区付近賃貸物件をお持ちの方は、ぜひ参考にして下さい。
- メゾネットタイプの賃貸マンション
- 別の会社で15年前リフォームしたが希望通りにならず、入居者が退去した後にイメチェンに依頼
- イメチェンコンシェルジュでご相談いただいたお客様
- 4DK→3LDK、和室→洋室と人気の間取りに
- コストを抑えつつも床・壁・天井を微調整して見栄えの良いさわやかな雰囲気に
それでは今回のリノベーションの詳細について、ご紹介します。
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「イメチェン」は1㎡（床面積）×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国３８店舗で展開しています。
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・クロス全面張替え
・床塩ビタイル貼り
・ソフト巾木張替え（木巾木は別途）
・畳表替え（和室の場合）
・襖張替え（和室の場合）
・障子張替え（和室の場合）
・スイッチ、コンセントプレート交換
・カーテンレール交換
・ルームクリーング
・エアコン洗浄
・簡易的な雑工事
・専属デザイナーによるデザイン
・リフォーム工事の進捗管理
・インターネット映えする写真撮影
・物件資料（図面）作成
・仲介店舗へのリーシング活動
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物件概要
リフォーム内容
- 4DK→3LDKに間取り変更
- 床・壁・天井の高さ調整（LDKスペース）
- 床 塩ビタイル上貼り
- システムキッチン交換
- 冷蔵庫置き場新設
- ダウンライト設置
- 窓サッシに変更
- 和室→洋室に変更
- フロアタイル施工
- アクセントクロス
- 可動棚設置
- オープン収納設置
- 扉 レバー変更
- トイレクリーニング
- クッションフロア交換
- 洗面化粧台交換
- ユニットバス交換
- テレビアンテナ増設
- LANケーブル移設
- シューズボックス交換
- ベランダ防水
- 外回りの鉄部分塗装仕上げ
- 外壁一部のサイディングのシーリング補修
- 足場設置
- その他
DKを広いLDKに間取り変更！床・壁・天井の高さを合わせて見栄えよくイメチェン
下の階はDKと2部屋の状態から、LDKと1部屋に間取り変更しました。
キッチンは梁でダイニングと区切られており、袖壁から作り付けた食器棚とでコの字型のスペースになっていました。
食器棚を撤去し、DK部分に隣接する一部屋の仕切りを解体して広いLDKに作り替えました。
空いたスペースへ新たに袖壁を作り、冷蔵庫置き場を新設。
キッチン上部の天井にはダウンライトを2か所追加しています。
冷蔵庫置き場の近くは袖壁があることで影ができ暗くなってしまうため、上部にダウンライトを設置しました。
新しいキッチンにはLIXIL シエラS（サイズ：2550 カラー：プレーンウォルナット）を採用しました。
形はシンプルながら、豊富な色・柄でインテリアにあったキッチンを選べます。
キッチンサイズはリノベーション前よりも小さくなりましたが、賃貸物件には十分な大きさです。
また、食洗機をつけずシンプルなタイプを選びました。
収納はスライドタイプ（取っ手のカラー：黒）です。
また、リノベーション前はキッチン部分とダイニング以降の床の高さが異なっていました。
間取り変更に伴い、既存のフローリングは撤去。
床の高さを調整した後に、塩ビタイルですべて仕上げています。
キッチン壁にはケイカル板が施工されていたため厚く、ダイニングスペースの壁と厚さが異なっていましたが、間に木材を入れて塗装し目立たなくなりました。
耐水性に優れており、建築物や住まいの水廻りなどで頻繁に使用される建材です。
扉などの建具は既存の設備を利用。一部は塗装で仕上げ、枠はそのまま活用しました。
掃き出し窓の枠は木造だったたため、敷居を埋めて窓サッシに変更しています。
DKの隣室（今回LDKに変更）は前回のリフォーム時に洋室に変更されたようですが、窓は新築時のままで和室の仕様でした。
今回のリフォームで窓も洋室仕様に変更しています。
キッチンと他の場所で天井の高さも差があったため、DKの隣室側の天井を解体してから高さを合わせました。
違和感を与えないように床・壁・天井の高さの微調整を行いました。
隣の旧和室とつながっていた扉・押入れは解体し、壁にして塞ぎました。
キッチン交換を含むリフォーム・リノベーション事例
和室は洋室に！自由度の高い可動棚＆オープン収納に作り替え
和室から洋室に作り替え。
窓の前は縁側で、板張りになっていました。
畳と板は撤去し、高さを調整してフロアタイルで仕上げています。
部屋の奥には飾り棚と押入れがありましたが、可動棚とオープン収納にしました。
入居者様が自由に使えるよう、あえてロールカーテンを設置せずオープン収納で仕上げています。
天井もクロスで仕上げました。
扉は戸襖で内側のハンドルがつまみになっていましたが、レバー式に。
戸襖用のハンドルと、通常のドアレバーハンドルは穴の奥行きが異なります。
今回は、ハンドルの穴を調節して対応しました。
トイレはそのまま活用！洗面化粧台にLIXILオフト＆ユニットバスはLIXIL BWシリーズに！
トイレは上・下階の２か所あります。
便器は前リフォーム時に交換されており綺麗だったので、今回は交換なしでクリーニングのみにしました。
壁とクッションフロアは張り替えました。
扉は既存のままです。
洗面化粧台をLIXIL オフト（サイズ：750）に交換しました。
奥行き50cmのコンパクトさが特徴の洗面化粧台。
スペースが広くない洗面室でも、設置できるのが魅力です。
床のクッションフロアを貼り替え、洗濯パンも交換しました。
洗濯機に必要な水栓や電気コンセントの位置を使いやすい場所へ移設するため、梁と横のタイル張りの壁を解体し、壁を付加しました。
天井のケイカル板は外してクロスで仕上げ、ダウンライトを交換しました。
浴室は新築当時のまま横長のつくりになっていましたがファミリー向けに作り替えました。
縦長にし、ユニットバスの向きも90度変え、120×160cmサイズのユニットバスが入るようになりました。
賃貸物件といえども、ファミリー向けならユニットバスの大きさは最低120cm✕160cmは欲しいところです。
ユニットバスにはLIXIL BWシリーズ（サイズ：1216）を採用しました。
賃貸物件向けのユニットバス。低段差のドアや乾きやすい床など、バリアフリーの機能が充実しています。
浴室は片面だけアクセントパネル（カラー：ウォールナット）を施工しています。
特にファミリー層に人気の追い焚き機能と浴室乾燥暖房機も追加しました。
上階の和室は洋室に！コストを抑えて整えるリフォーム
上階の廊下にはフロアタイルを上貼りしています。
上階の一室は、和室から洋室に作り替えました。
押入れは解体し、ハンガーポールを設置してオープン収納に。
下階の洋室と同様、あえてロールカーテンは設置せずに入居者様が自由に使える仕様にしました。
オープン収納の上部は建物の屋根に近いため、やや傾斜になっています。
和室だったので窓周りは障子枠でしたが、部屋全体の壁を付加して真壁にし、既存の枠からさらに外へ見切り材を付けて施工しました。
建物の最上階にある部屋なので、屋根に近い天井で傾斜がついており、壁の付加には苦労しました。
カーテンレールは枠の上部に設置。
ドアは廊下側へ開くタイプでしたが、廊下側の出入りがしづらいので、部屋側に開くように変えました。
扉は交換なしで、既存のもの有効活用し、支障なく開閉できるように仕上げています。
扉の開き方を変更したことによって、既存のテレビアンテナが使いにくくなるので、増設しました。
扉枠の色味が擦れて薄れているところはそのままにして手を入れず、細かいところにコストをかけすぎないように工夫しています。
今回の第一の目的は見た目をきれいに整えることなので、それ以外のコストを抑えるために既存の物を再利用しています。
賃貸住宅のリフォームはお金をかければ良いというものではなく、コストを抑える箇所を見極めながら考える必要があります。
2階洋室には可動棚ををつけて収納力UP
フローリング床にフロアタイルを上貼りして仕上げています。
木巾木は張り替えました。
カーテンボックスは白で塗装しています。
この部屋には収納がなかったため、可動棚を新設しました。
棚は3段にして、真ん中の段にハンガーポールを設置しています。
既存のLANケーブルは床近くへ移設し、可動棚と扉の間に袖壁を造作しています。
壁には青系のアクセントクロスを施し、おしゃれに。
玄関の収納力UP！シューズボックスはPanasonicベリティスに
玄関の框はサンゲツ製の框に交換しています。
土間は川島織物セルコンのフロアタイルを施工しました。
古いシューズボックスは撤去し、Panasonic ベリティス（カラー：ウォールナット サイズ：横80cm トールタイプ）に交換しています。
10年近くメンテナンスしていなかったベランダや外壁もあわせてリフォーム
最上階には、ファミリー物件には嬉しい広いベランダがあります。
ベランダには防水施工し、周りの鉄部分と屋根を塗装しました。
外構においては、外壁一部のサイディングのシーリングを補修し、柵などの鉄部分を塗装し直しています。
かなり高さがある場所まで補修したので、足場を組んで塗装しました。
このお部屋のリノベーション事例動画と施工費用
今回のリノベーション総額は、658万円（税込）でした。
- 室内のリフォーム
- ベランダの防水、鉄部分の塗装
- 外壁のシーリング補修
- 足場設置
そしてこちらの物件の管理も、イメチェン練馬店にお任せいただきました。
リフォーム前の賃料は18万円でしたが、今は4万円UPの22万円で入居者を募集しており、内覧希望も多くいただいております！
イメチェン練馬店の強みは、リフォーム・リノベーション工事だけではなく賃貸の管理までできるところです。
練馬区周辺で賃貸物件をお持ちの方は、ぜひイメチェン練馬店までご相談ください。
この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
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