この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国37拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
東京都世田谷区にある築52年、2LDK（65㎡）の分譲マンションのリノベーション事例をご紹介します。
もともと、こちらのマンションは賃貸として貸し出されていた物件です。
今回は、入居者様が退去されるタイミングでイメチェンのリノベーションを導入していただきました。
原状回復プランとリノベーションプランの両方をイメチェンからご提案した結果、リノベーションした方が費用対効果が高いということで、リノベーションをお選びいただいた経緯があります。
今回のリノベーションでは「入居者様に喜んでいただけるにはどのようなお部屋にすればいいか」という目線で設計しており、人気のない和室は洋室へ、水廻りは全体的に設備交換するなどの工夫をしています。
築古物件を所有されている方は、ぜひ今回のリノベーション事例を参考にして下さい。
- 築52年の分譲マンションで、賃貸物件として貸出している
- 入居者退去のタイミングでリノベーション希望
- 3LDKから2LDKへ大きく間取り変更！より生活しやすい空間へ
- 全ての和室を洋室へ変更し、配管・水廻りを全て更新
- リノベーションによって賃料査定の額が大幅UP！にもかかわらず、工事期間中に入居者が即決定！！
それでは今回のリノベーションの詳細について、ご紹介します。
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物件概要
主なリノベーション施工内容
- 床塩ビタイル貼り替え
- 天井壁クロス交換
- 壁 造作工事
- 洗面化粧台交換
- 便器交換
- ユニットバス交換
- キッチン移設
- システムキッチン交換
- エアコン設置
- 洗濯パン移設・交換
- コンセント増設
- シューズボックス交換
- オープン収納設置
- ダウンシーリング設置
- 給水管・給湯管交換
- 和室から洋室へ変更
- 障子から窓へ変更
壁を造作してキッチン移設・対面式にリノベーション！パナソニックAWエンジニアリングMXキッチン採用
3LDKから2LDKへ大きく間取り変更し、キッチンの位置を移動して対面式に変更しました。
システムキッチンを廊下から入ってすぐのところに移設した形になります。
リノベーション前は、バルコニーに出れる掃き出し窓の横にブロックキッチンが設置されていました。
バルコニー側にキッチンがあるのは珍しいケースなのですが、バルコニーには縦に排水管が通っており、以前は床から15cmほどの高さで排水管を通してキッチンの排水ルートをとっていました。
今回移設後のシステムキッチンからは、新しく設置した腰壁の笠木の下から排水管を通しています。
排水管をそのまま横に通して、リビング・ダイニングの壁を10cmほど付加した中へ通して勾配を取っている状態です。
ダイニングの壁を10cmほど付加して造作したため、排水管だけでなくエアコンの冷媒管も壁の中へ通せるようになりました。
そのため、もともとエアコンは掃き出し窓の上部に設置されていましたが、ダイニング側へ移設しています。
リビングの拡張に伴い、エアコンの冷暖房がお部屋全体によりいきわたりやすくなるように設計しました。
さらに壁を付加したことを活かして、コンセント増設なども行い、壁の裏へ様々な配線を通しています。
そのため、配管・配線を点検するための点検口も設置しました。
移設した対面式システムキッチンには、パナソニックAWエンジニアリングのMXキッチン・ワイド2100を採用しています。
集合住宅でも対面式にできるコンパクト仕様のキッチンです。
三口コンロでグリルが付属しており、収納は開き戸タイプです。
また、キッチンの後ろに洗濯パンを設置しました。
脱衣所はかなり狭く、リノベーション前は小型の二層式洗濯機がやっとおける程度のスペースしかありませんでした。
需要の高いドラム式洗濯機を置けるようにするなど、洗濯スペースを充実させるために、給水工事と排水工事を行い洗濯パンを脱衣所から移設しました。
洗濯パンには高さがあるタイプを採用し、排水勾配を取るためにさらに5cm上げた位置に設置しています。
また、排水管は壁に通して目立たないように施工してあります。
脱衣所・トイレの壁とその反対にあるリビング横・廊下側の和室の押入れ裏側の壁は、解体できるブロック壁でした。
本来ならばブロック壁を壊して脱衣所を拡張したうえで洗濯スペースを作れば、生活導線も良くなります。
しかしこちらの物件の管理組合の規約でブロックを壊すことは禁止されていたため、洗濯スペースはキッチンの後ろへ移設することになりました。
和室から洋室へ変更してリビングを拡張するリノベーション
リビングは、隣の和室2部屋と合わせて拡張しました。
リビング横の和室は洋室へ変更しています。
廊下側の和室の押入れがあった場所には、洋服が掛けられるように森田アルミ工業のKacuを設置しています。
凸凹を極限まで無くした天井付け物干し。
丸くない四角の物干し竿は珍しいですが、窓もお部屋も四角なので、むしろ丸みのないデザインがオシャレにお部屋へなじみます。
押入れがあったスペースをあえてオープンな収納スペースにすることで、入居者様が好みの収納ボックスや引き出しを置いて自由に使えるように配慮しました。
天井にはロールスクリーンがついているため、来客から目隠しもできます。
障子がついていた窓枠は城東テクノのPaRenoでカバーしてリノベーション
リビング横、窓側の和室は間取りを変えて6畳程度の洋室へ変更しました。
隣の和室とは襖で仕切られていましたが、リビングを広くするために撤去したうえで壁をずらし、居室スペースを設けています。
扉は片開き戸を新設しました。
お部屋の扉は全てパナソニックのベリティスで統一しています。
多彩なデザイン・色が魅力の建具。インテリアに合うデザインが必ず見つかります。
窓には障子がついていたため、障子がはまっていた上下の溝を埋めて枠を作る必要がありました。
モルタルの壁に貼られたクロスをそのまま剥がして貼り替えるのは難しかったため、こちらの居室の壁も全体的に付加してクロスを貼り替えることにしました。
窓側の壁も付加したことにより、窓枠が壁より引っ込んでしまったので、クロスを巻き込んだときの見栄えや耐久性を上げるために窓から枠が出っ張るように当木をし、城東テクノのPaReno（パリノ）という製品でカバーして仕上げています。
従来の窓枠に被せるだけでリフォームできる窓枠カバー。
やわらかい樹脂素材なので扱いやすいのが特徴です。
今回は窓枠カバーで仕上げましたが、物件やコストによっては塗装やシートで仕上げる方法もあります。
こちらの物件は、もともとリビング・ダイニングスペースと廊下は和室よりもモルタルで5cmほど床上げしてありました。
今回、洋室へ変更するにあたって畳を撤去して5cmほど低くなってしまったため、置き床工法で床の高さを合わせています。
水廻りは全て交換したリノベーション/ユニットバスにパナソニックAWEのUWⅡ・洗面化粧台にジャニス工業を採用
洗面スペースへの片開き戸は交換しています。
リノベーション前はバランス釜でしたが、浴室乾燥機付きのユニットバスへ変更しました。
ユニットバスにはパナソニックAWエンジニアリングのUWⅡを採用しています。
浴槽・床が一体になっているリーズナブルなユニットバス。集合住宅向け。
洗面スペースはかなり狭く、このスペースに洗濯パンを設置しようとするとかなりはみ出してしまいます。
洗面化粧台には、ジャニス工業のコンパクトな洗面化粧台を採用しました。
横幅60cm、奥行き37cmという薄型かつコンパクトなのが特徴です。
さらに洗面化粧台の横に壁を造作し、可動式の棚を5枚設置しました。
5枚の棚のうち1枚にはハンガーがかけられるポールもついており、棚の幅を自由に調節できる使い勝手の良い収納スペースになっています。
また、トイレスペースも正方形で面積が小さく、かなり横幅が短い空間です。
そのため便器は斜めに設置せざるを得ず、背面の壁を造作して排水を横に流しています。
さらに天井にはあまり懐がなかったことから、照明にはダウンシーリングを採用しました。
玄関は収納力の高いトールタイプのシューズボックスへ交換するリノベーション
玄関には80cm高さのトールタイプのシューズボックスを新設しました。
靴だけでなく、ゴルフバッグなども置ける収納スペースとして活用できます。
框はリフォーム框へ交換し、床は塩ビタイルへ貼り替えています。
寝室にもエアコンを設置してオープン収納を新設するリノベーション
玄関を入ってすぐの寝室スペース（4畳半）も和室から洋室へ変更しました。
畳を撤去して床材を交換し、壁・天井のクロスを貼り替えています。
また、こちらのお部屋にもエアコンを設置しています。
このお部屋のように玄関近くに位置する場合、エアコンの室外機はマンションの共用スペースに置くケースがほとんどです。
今回は共用通路に室外機を設置できなかったため、バルコニー側から冷媒管の工事をしています。
もともと押入れがあったところは解体し、オープン収納として棚を設置しました。
真ん中に壁を造作し、上部にパイプハンガーを設置したうえで可動棚を配置しています。
このお部屋のリノベーション事例動画
今回、電気の配線工事は全て行いました。
コンセントやスイッチのカバーは、パナソニックのコスモワイドシリーズに統一しています。
シンプルなデザインなのでお部屋のインテリアを邪魔しません。
また、給水管・給湯管には鉄管と銅管が使われていたので、配管を全て交換しています。
これらすべて合わせて、今回のリノベーション総額は税込み600万円でした。
賃貸物件のリノベーションに、600万円は高額に感じる方は多いのではないでしょうか。
築年数の古いマンションならばいずれ建替えも起きるため、賃貸物件のリノベーションにあまりお金をかけるのはもったいないと考える方もおられるでしょう。
今回の場合でも、最初のご提案時に高額なリノベーションではなく、簡易的なリフォームや原状回復もおすすめしました。
しかし原状回復した場合、いくらで入居されるか賃料査定したところ10万円という結果が。
同じ建物の別の物件でも入居者を募集していますが、10万円で入居付けに苦労しているという現状があります。
原状回復でこのお部屋へすぐ入居者を決めたいなら、9万円まで下げざるを得ませんでした。
しかし管理組合では当面マンション建替えの予定はなく、オーナー様もできれば長くこの物件を所有していきたいという思いだったため、イメチェンからリノベーションプランを松・竹・梅の3パターンご提案しました。
ご提案したリノベーションをしていただければ、賃料17万円で募集可という査定が出ました。
さらに、さまざまなシミュレーションをした結果として、最終的にリノベーションをご選択いただいたのでした。
実際に17万円で入居者募集をしたところ、なんと工事期間中に入居が決まりました！
今回の事例のように、イメチェンでは高額なリノベーションのご提案だけでなく、物件やオーナー様の状況に応じて原状回復や簡単なリフォームも積極的にご提案しております。
賃貸物件を所有しているものの、なかなか入居が決まらないという方、所有物件をリフォームしたいがどうすればいいかわからないという方など、ご要望に応じて様々なご提案が可能です。
リフォーム・リノベーションご希望の方は、お気軽にイメチェンへご相談ください。
この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
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