長期空室からの家賃アップを実現!/東京都大田区の投資用マンションのリノベーション事例

大田区

東京都大田区にある築33年、1R22㎡)の賃貸マンションのリノベーション事例です。

東京都大田区でリフォーム、リノベーションを検討している方は、ぜひ参考にして下さい。

今回ご紹介する物件は大田区にあり、駅から徒歩6分の好立地にも関わらず2年間入居者が決まらず空室になっていました。

長期空室が続いた原因は、使い勝手が悪い間取り。

立地が良いため、家賃を相場以下にすれば入居が決まる物件ではありますが、オーナー様は入居者の質を維持するためにリノベーションを選択されました。

背景
  • 2年間空室だった物件を空室改善のためリノベーションしたい
  • 家賃アップにもつなげたい
イメチェン後
  • 人気のない3点ユニットバスをシャワーユニット・トイレに分離
  • 夏暑く、冬寒い上に料理しづらいキッチンの位置を変更
  • 人気のウォークインクローゼットを設置

リノベーション後、ぐっと生活しやすくなった間取りをぜひご覧ください。

1㎡1万円の定額制リフォーム「イメチェン」

リフォーム前
リフォーム後

「イメチェン」は1㎡(床面積)×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国33店舗で展開しています。

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「イメチェン」とは1㎡×1万円でデザイナーズ賃貸にイメージチェンジを図る事が出来き、空室改善できる定額制のリフォーム商品です。パンフレット配布中!

物件概要

物件種別賃貸マンション
住所東京都大田区
竣工年月1990年(リフォーム当時 築33年)
構造鉄骨造
間取り(面積)1R(22㎡)
リフォーム費用298万(税込)
平面図
Before
After

リノベーション施工内容

  • 3点ユニットバス分離(シャワーユニット・トイレ)
  • 可動棚設置(水廻り、玄関)
  • 洗面台・鏡設置
  • ウォークインクローゼット設置
  • ミニキッチン交換・移設
  • ダウンライト設置
  • 洗濯盤交換・移設
  • 水廻り扉新設
  • TVモニター付きインターホン設置
  • 壁天井クロス張替え
  • 塩ビタイル上張り

不人気な3点ユニットバスをシャワーユニット・トイレに分離!生活導線を意識したリノベーション

ビフォー_3点ユニットバス_1R
Before
ビフォーアフター_シャワールーム_トイレ_1R
After
ビフォーアフター_トイレ_1R
After
リノベーション後の洗濯パン
After

人気がない3点ユニットバスは、シャワーユニットとトイレに分離しました。

リノベーション前は脱衣スペースがありませんでしたが、分離して間取り変更したことによって脱衣スペースができました。

さらに、新しいシャワールームの横には洗濯盤を設置しています。

イメチェン工夫ポイント

シャワーのために服を脱いで、そのまま洗濯機に入れられるという生活導線を意識しました。

シャワーユニットの面積は短辺80cm、長辺1m30cmです。

男性でもゆっくりシャワーを浴びられる広さになっています。

シャワーユニット/LIXIL

シャワーは手軽に入浴できる反面、ユニットバスのようなリラックス感は得にくいものです。

LIXILのシャワーユニットでは「くつろぎ」をプラスすることをコンセプトとし、上質なシャワールームを提供しています。 

洗濯盤の向かいにあたるトイレ横には、手洗い器と鏡を設置しました。

シンプルですが、朝の身支度にも十分使用できます。

イメチェン工夫ポイント

洗面化粧台を設置できるスペースがなくても、ちょっとした洗面台があることで入居者様から喜ばれます。

こちらの物件も「独立洗面台付き物件」として紹介可能です。

横に手洗い器があるため、トイレは手洗いなしでウォシュレット機能付きの製品を選びました。

また、空間に限りがあるため、洗濯盤とトイレの上に可動棚を設置し、収納スペースとして活用しています。

さらに、水廻りへの仕切り扉Pansonic製・ダークブラウン)を新設しました。

イメチェン工夫ポイント

物件周辺は男性の居住率が高いため、男性が過ごしやすいデザインを選んでいます。

玄関のデッドスペースには可動棚を設置して収納スペース増

ビフォー_玄関_1R
Before
ビフォーアフター_玄関_水廻り扉_1R
After
ビフォー_玄関横スペース_1R
Before
ビフォーアフター_玄関_可動棚_1R
After

玄関の塩ビタイルは張り替えています。

玄関入って右手側にはスペースには新たに可動棚を設置して靴を収納できるスペースにリノベーションしました。

キッチンは位置を変更!もっと料理がしやすい台所に

ビフォー_ミニキッチン_1R
Before
リフォーム前の選択パン
Before
ビフォーアフター_ミニキッチン_1R
After

キッチンは廊下から少し奥に入った場所に設置されておりエアコンの風が通りにくく、夏は暑く冬は寒い状態でした。

さらに、後ろには洗濯盤が置いてあるため導線が悪く、使い勝手が良くないのがデメリットでした。

今回、キッチンの位置を廊下の方に出しキッチンと居室が同じスペースになったため、エアコンの風通しがよくなりました。

キッチンは1050サイズのIH付きミニキッチンに交換しています。

元はコンロ付きのガスキッチンでしたが、火事防止と居住者様からあまり人気がないのを理由に、IHへ変更しました。

さらにキッチンの上にはダウンライトを設置。

リノベーション前はうす暗かったキッチンが、すっかり明るくなりました。

キッチン横には冷蔵庫置き場を確保。

幅65cmとリノベーション前より大きなサイズの冷蔵庫が置けるようになりました。

居室には広いウォークインクローゼットを新設

ビフォー_居室_1R
Before
ビフォーアフター_居室_1R
After
ビフォー_押入れ_1R
Before
ビフォーアフター_ウォークインクローゼット_1R
After
After

居室にはウォークインクローゼットを新設しました。

リノベーション前は押入れ型の収納スペースがありましたが、キッチンスペースの改修と3点ユニットバスの分離によってスペースが確保できたため、広めのウォークインクローゼットを設置できました。

コートを並べて掛けても余裕があるほどの広さで、上部に棚も設置してあるため、収納力はバッチリです。

さらに、ウォークインクローゼット内にはダウンライトも設置。

居室にはTVモニター付きインターホンを新設しました。

リノベーション前は受話型のインターホンでしたが、防犯性をあげるため取り替えました。

給湯器は交換なし、場所を移設しました。

配管を全て取り替え苔だらけのベランダも改善

ビフォー_ベランダ_1R
Before

そのままにしておくと漏水リスクがあったため、給水管・給湯管は今回のリノベーションで全て交換しました。

ベランダでは長い間漏水しており、ベランダの床が苔まみれになっていました。

配管を延長して排水溝まで届くようにしたため、漏水は改善しています。

このお部屋のリノベーション事例動画

今回のリノベーション費用は税込み298万円でした。

東京都大田区で原状回復のみで再度貸し出しする場合の家賃相場は5万5,000〜5万7,000円です。

今回リノベーションした結果、相場より12,000円ほどアップし67,000円で入居者が決まりました!

こちらのお部屋は賃料を下げればすぐに入居者が決まる立地条件でしたが、一般的に賃料を下げると入居者の質は下がる傾向にあります。

他の入居者様のことも考慮し、「入居者の質を落としたくない」ということでお部屋のリノベーションに踏み切られました。

こちらの物件は管理と仲介併せてイメチェン新橋店に任せていただいております。

今回の事例のように、なかなか入居者が決まらないお部屋をお持ちの方や、管理仲介を専門業者に委託したいという方は、お気軽にイメチェンへご相談ください。(ただしエリアによって対応状況は異なります。)

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定額制リフォーム「イメチェン」施工可能エリア ※詳細はお問い合わせください

北関東エリア群馬県前橋市周辺 / 茨城県の一部
関東エリア埼玉県の一部 / 東京都の一部 / 神奈川県の一部 / 千葉県の一部
中部エリア静岡県静岡市周辺 / 静岡県焼津市周辺 / 愛知県名古屋市周辺 / 愛知県稲沢市周辺
関西エリア大阪府枚方市周辺 / 兵庫県神戸市周辺
九州エリア福岡県福岡市周辺

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