この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
神奈川県横浜市港南区にある築34年、4LDK（123㎡）で賃貸予定の戸建住宅をリフォーム。
施工担当はイメチェン横浜栄店。
こちらの案件は、イメチェンコンシェルジュにてご相談を受けた物件です。
オンラインで60分間リフォームの無料相談ができるサービスです。（2024年2月からサービス開始）
- 概算でリフォーム費用を知りたい
- 今の募集賃料が適正か知りたい
- 他社で取った見積もり項目に漏れがないか相談にのってもらいたい
など、リフォーム・リノベーションのプロがあなたのお悩みにお答えします。
相続で受け継がれたご実家を最低20年間は賃貸物件にしたいとのことで、ご相談いただいた内容は下記の2点でした。
- 賃貸としての需要があるのか
- どのくらいの賃料を取れるのか査定してほしい
原状回復程度のリフォームをしたと仮定して査定してみると、AI査定では18万円、イメチェンでの査定では15万円程度でした。
この結果から「それほど費用がかからないリフォーム内容を提案してほしい」というご要望を頂き、リフォームすることに。
大掛かりな間取り変更はせず、表層工事と水廻り交換を中心に改装しました。
建具などの設備は既存のものをそのまま活用しつつも、築古感を一掃してトレンドを押さえたデザインに大変身しました！
賃貸で戸建住宅をお持ちの方は、ぜひ今回のリフォームを参考にしてください。
- イメチェンコンシェルジュにてご相談
- 相続した築34年戸建住宅を最低20年間は賃貸で貸出す予定
- できるだけ費用を抑えたリフォームをご希望
- 築古感を一新！今流行りのスタイルにイメチェン
- 表層部分、水廻りを中心に交換・既存設備は活用するリフォーム
- リフォーム後、査定賃料が約5万UP！！
それでは、今回のリフォームの詳細についてご紹介します。
一般住宅（分譲マンション・戸建）向け定額制リフォーム「イメチェンネクスト」
リフォーム前
リフォーム後
イメチェンネクストとは、1㎡（床面積）×1万円から始めることができる中古住宅（分譲マンション・戸建住宅）をオシャレなデザイナーズ住宅にイメージチェンジできる「定額制リフォーム」です。
全国38店舗で展開中！
中古住宅のリフォーム事例満載のパンフレット配布中！
物件概要
リフォーム施工内容
- 表層工事（イメチェン基本パック・イメチェンネクスト）
- システムキッチン交換
- ユニットバス設置
- レイアウト変更（キッチン、浴室）
- 洗濯機置き場移設（1階→2階）
- 床補修
- エアコン撤去
- 壁ボード補修工事
- 配管更新工事
- エクステリア工事
- その他
リビングは既存設備を活かして人気のスタイルに
今回のリフォームでは、オーナー様と優先度を話し合い、予算内で施工内容を決めていきました。
家賃を大幅に下げ、既存設備のほとんどをそのまま利用することも考えましたが、水廻りは使える状態ではなかったので交換することに。
例えば、建具や枠はクロスの色に合わせて塗装すると見栄えがよくなりますが、敷地面積が広いのでかなりコストがかかるという理由で施工しませんでした。
その分表層工事はしっかり行い、既存設備の茶色を活かしながらアクセントクロスを活用してリフォームしています。
扉・木枠などの建具や作り付けの収納、木巾木などはそのまま、手を付けずに残しました。
エアコンは1・2階あわせて7台ありましたが、すべて撤去しました。
脱衣所・浴室スペースが、リビング側に壁がせり出しているつくりになっています。
脱衣所に洗濯機置き場を設置するためにリビングを一部狭めて施工したようです（前リフォーム）。
せり出した壁は解体する予定でしたが、内部に筋交いが入っていることがわかりました。
建物の柱と柱の間に斜めに接合する木材で、木造建物の耐久性・耐震性を高めることができます。
図面を見た段階では解体できると判断していましたが、施工時に開けてみると建物の構造上は解体はしない方がベターということになりました。
筋交いが入っている状態での解体は大掛かりになり、費用対効果がかかりすぎると判断したうえでそのまま残しています。
図面上では問題がなくても、現場で施工できないことが発覚するケースもあります。
せり出している壁と建具の間にあった棚は交換しました。
より使い勝手のいいおしゃれなキッチンに
キッチンカウンターの下にはアクセントクロスを施工し、おしゃれな雰囲気にイメチェンしました。
前のキッチンではガラス扉の収納がカウンター付近にあり閉塞した印象だったので、収納はすべて解体しました。
窓側の壁に沿うようにキッチンが設置されていましたが、向きを反転。
料理をしながらリビングを見渡せる今人気のレイアウトになりました。
レイアウトの変更にともない、レンジフードとガス台を移設。
LIXIL シエラS（サイズ：長手方向・2100 短手方向・1800）を採用しました。
シンプルで美しいデザインと、豊富なカラーが魅力のシステムキッチン。
お手入れしやすいシンクなど、機能も充実しています。
スライド式収納で、扉の色はグレージュスタッコ、取っ手部分はブラック。
窓側のタイルは撤去し、出窓風にカウンターを造作しました。
築古感を無くすには、トレンドを押さえたデザインにイメチェンするのがポイントです！
水廻りは最新設備に/洗面化粧台はPanasonic C-Line/ユニットバスはTOTO WT
トイレは1階と2階それぞれに設置されています。
1階トイレは以前リフォームされておりTOTO ネオレストに交換済みだったので、クリーニングし、壁・床・天井のクロスと小物の交換のみ行いました。
元は二世帯住宅として施工されており、2階にキッチンと洗面化粧台、手洗いなどがありましたが全て撤去。
1階の脱衣所にあった洗濯機置き場は2階に移設しました。
洗面化粧台にはおしゃれでカスタマイズ性が高いPanasonic C-Line（サイズ：75cm）を採用しました。
C-Lineはカウンターに天板が付いており、洗面スペースの広さにあわせてカットできます。
カウンターを幅を延ばし、座ってドライヤーやお化粧などの身支度ができるよう使い勝手良く仕上げました。
Panasonic C-Lineの魅力など動画で詳しく解説しました！
スタイリッシュでコスパもいい洗面化粧台を設置したい方におすすめの洗面化粧台。
分譲マンション・戸建賃貸などにぴったりです。
浴室にはユニットバス TOTO WTシリーズ（サイズ：1418）を設置しました。
ユニットバスの基本的な機能を備えており、求めやすい価格帯のユニットバス。
床が乾きやすい「カラリ床」も人気です。
リフォーム前は在来工法の浴槽で、壁はタイル張りの状態でしたが、タイルは撤去してユニットバスを施工。
ユニットバスは規格が決まっているので、在来工法のタイルの内側に組み立てなければなりませんでした。
残念ながら既存の浴槽よりも若干狭くなりましたが、1418サイズを採用し、ファミリー層にも対応可能な広さは確保しました。
また、鏡やシャワーなどの水栓設備を設置するため、出窓の面積を下げ、コンパクトな窓に。
出窓スペースに外から化粧パネルを貼り、ふたをしました。
化粧パネルには外壁の色にあわせて塗装し、違和感が出ないように仕上げています。
2階に洗濯機置き場移設！トイレはLIXILのベーシアに交換
2階にあったキッチンと洗面台は撤去し、洗濯機置き場を2階に移設。
それにともない、給水・排水工事も行っています。
2階のトイレはLIXIL ベーシアに交換。
便器・便座が一体型でお掃除しやすく、お手入れが楽なトイレ。フチレスなので便器の拭き掃除が簡単です。
トイレ内の壁・床クロスも交換しています。
和室は表層部分を中心にリフォーム
玄関を入ってすぐの和室は表層部分をリフォームしました。
門扉は撤去してインターホン・ポスト一体型の門柱を新設
門周辺の外構工事も行いました。
インターホンは故障していて使用できず、ポストは小さかったので撤去。
インターホンの配線も切れていたため、宅内から電気配線を新たに引き直しました。
ポストを撤去した跡が残ってしまったので、外から見ても見栄えが良くなるようにタイルを施工。
傷隠しとしての施工でしたが、タイルがアクセントになりおしゃれになりました。
既存の門扉を撤去し、入ったところにポストとインターホン一体型の門柱を造作しました。
門扉の開閉は面倒であり、どうしても必要なものではありません。
物件を貸し出す際に入居者が破損させてしまうリスクも考え、今回は撤去して門柱を設置しました。
このお部屋のリフォーム動画と費用総額
リフォーム費用は、消費税込みで600万円でした。
リフォーム後、新たに家賃を20万円に設定して入居者を募集することに！
施工内容は以下の通りです。
- 表層工事（123㎡）
- 水廻り交換
- レンジフード
- ダクト移設
- 給湯給水配管工事
- 浴槽は全て解体してユニットバスへ交換
- 洗濯パン移設
- 床の腐食
- エアコンの撤去
- ボード補修工事
- エクステリア（外構）工事
表層工事はイメチェンの基本パック（1㎡✕1万円）で行いました。
表層部分のリフォームだけで、以下の金額がかかっています。
123万円＋イメチェンネクスト諸経費10万円＝133万円（税別）
（L型キッチンとユニットバスは一般的な交換だけでなくレイアウト変更も行っているため、解体などの各種工事費用も含まれます）
冒頭にお話した通り、原状回復程度のリフォームでは、AI査定で18万、イメチェンの査定で15万円だったものが、リフォームしたことによって20万円に査定金額がアップ！
家賃収入が月20万円だと、年間で計算すると240万円。約2年半程度で回収が見込める計算です。
数年以内に建て替えを検討している場合には今回のようなリフォームは向きませんが、「20年間は賃貸に出し、その後お子様に相続したい」というオーナー様のビジョンから今回の施工内容になりました。
賃貸経営をされている方は、どのように賃貸経営するべきか目標を決めてからリフォーム費用を計算してみてください。
これから物件を購入する方でも、リフォーム・リノベーションのご相談はイメチェンコンシェルジュで承っております。
お悩みの方は、ぜひお気軽にお声がけください。
イメチェンでは投資用不動産から一般住宅までリフォーム・リノベーション可能！
全国に施工エリアを拡大中ですので、お問い合わせをお待ちしております。
この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国38拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
低コストでこだわりのおしゃれリフォーム「イメチェンネクスト」
リフォーム前
リフォーム後
イメチェンネクストとは、1㎡（床面積）×1万円から始めることができる中古住宅（分譲マンション・戸建住宅）をオシャレなデザイナーズ住宅にイメージチェンジできる「定額制リフォーム」です。
全国展開中！
中古住宅のリフォーム事例満載のパンフレット配布中！
定額制リフォーム「イメチェン・ネクスト」施工可能エリア
| 北関東エリア | 群馬県前橋市周辺 / 茨城県の一部 |
| 関東エリア | 埼玉県の一部 / 東京都の一部 / 神奈川県の一部 / 千葉県の一部 |
| 中部エリア | 静岡県静岡市・焼津市周辺 / 愛知県名古屋市・稲沢市周辺 |
| 関西エリア | 京都府京都市周辺 / 大阪府大阪市・枚方市周辺 / 兵庫県神戸市・明石市周辺・姫路市周辺 |
| 九州エリア | 福岡県福岡市周辺・北九州市周辺 |
オンラインリフォーム相談「イメチェンコンシェルジュ」
イメチェンコンシェルジュとはオンライン（GoogleMeet）でリフォームの無料相談が出来るサービスです。
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60分と限られた時間になりますので、事前に物件詳細（平面図・室内写真）やご希望の工事内容を共有頂ければ、より内容の濃い面談が可能になります。
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