この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国37拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
今回は東京都新宿区にある築54年、4LDK（150㎡）の賃貸マンションです。
もう住まなくなったマンション。売却するべきか、あるいは賃貸として貸し出すべきか、お悩みではありませんか？
今回ご紹介するのは、親族がお住まいになっていた中古マンションのリノベーション事例です。
もともとかなりの面積があって、部屋数も多い物件。今回のリノベーションで快適かつホテルライクなお部屋へ大変身しました！
中古マンションのリノベーションに興味がある方は、ぜひご覧ください。
- 親族がもともとお住まいだったお部屋を賃貸として貸し出すためにリフォームを希望
- 全体をモノトーンカラーに統一してスタイリッシュに！ラグジュアリーなホテルのようなお部屋へ
- 不便だった点を解消したいという、オーナー様の心遣いが溢れるリノベーション
それでは、今回のリノベーションの詳細についてご紹介します。
1㎡1万円の定額制リフォーム「イメチェン」
「イメチェン」は1㎡（床面積）×1万円でデザイナーズ物件にイメージチェンジを図る事ができる一般住宅、賃貸物件向けの定額制のリフォームブランドを全国３７店舗で展開しています。
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物件概要
リノベーション内容
- フローリング上貼り
- ダウンライト設置
- 間接照明設置
- 建具交換
- アクセントクロス
- 洗面化粧台交換
- クローゼット設置
- トイレ増設
- トイレ便器交換
- ユニットバス交換
- キッチン交換
- 可動棚設置
- その他
玄関にはすっきり見せつつ収納力をしっかり確保するリノベーション
もともと玄関にシューズボックスなどの収納はありましたが、その色味と配置で圧迫感がありました。
リノベーション後は、収納を全て玄関を入って右側の廊下へ集約し、明るい色へ変更しています。
収納にはカウンタータイプとトールタイプの2種類を設置し、容量を確保しながらもあまり圧迫感を感じさせないように配置しました。
想定されるターゲット（ファミリー層、立地的な条件など）から、多めに収納力を確保しました。
廊下のフローリングは、大建工業のハピアフロアで直貼りしています。
リアルな銘木柄が魅力のフローリング。傷がつきにくく、ワックス不要でお手入れがしやすいのが魅力です。
マンションの遮音規定にも対応している製品を使用しています。そのため、クッション性があり若干フカフカする感触です。
玄関土間には高級感のあるタイルを使用しました。
玄関近くの洋室はダウンライトとアクセントクロスでラグジュアリーな雰囲気にリノベーション
今回は建具も全て新しくしています。
和風の雰囲気を持ち合わせながら洋風のインテリアにもマッチする黒い木目柄。
こちらのお部屋は、約19帖（30㎡）のかなり広い洋室です。
玄関から近く、プライベートルームからは離れたところに位置しています。
デスクを置いてワーキングスペースにしたり、趣味のスペースや来客を通せるお部屋として活用できます。
入居者様に応じて、様々な用途に使えるお部屋です。
正面の壁には、大理石調のアクセントクロスを使用しています。
本物の石のように見えてかなりオシャレです！
照明はダウンライトを設置しています。明るさを調整できる仕様なので、お部屋の用途に合わせて光の具合を変えられるのもポイントです。
まぶしさを感じにくく、やわらかな光が特徴のダウンライト。調色や明るさなどのバリエーションが豊富です。
エアコンは新規で設置しています。
お部屋を出た廊下には、コートなどの長い衣服を収納できるクローゼットがあります。
その他、季節ものの衣服や小物を収納できるように、クローゼットの1/3は可動棚、2/3はハンガーポールという仕様です。
唯一の和室は洋室へ変更！白いアクセントクロスが上品な空間を演出するリノベーション
さらに廊下の奥には、和室から洋室へ変更したお部屋があります。
こちらもダウンライトを設置しています。
このお部屋は、もとは入口から一段上がる形で床が組まれていたので、コンクリートの仕上がりがよくありませんでした。
そのため、施工時に左官でフラットに均した後に、上からフローリングを貼っています。
押し入れは、3枚の引違い戸タイプのクローゼットへ変更しました。
壁の一面には白を基調としたアクセントクロスで仕上げています。
アクセントクロスにはカラーを使用しがちですが、今回は白地柄で上品なデザインのクロスを採用しています。
今回サッシは比較的新しかったので交換していませんが、窓枠は新規で設置しています。
6帖の洋室には新規でエアコンを設置するリノベーション
さらに廊下をすすんだ右手側には、6帖の洋室があります。
2枚の引き違い戸で開くタイプのクローゼットを設置しました。
全部屋、クローゼットの扉は折れ戸ではなく引き戸を採用しています。
もともとこちらはエアコンがついていませんでしたが、新規でエアコンを設置しました。
冷媒管は天井裏を通してバルコニーへつなげていますが、排水はそれでは逆勾配になってしまいます。
排水ドレーン管は壁から通して部屋の外へ出し、サニタリースペースの排水と合流させる形にしました。
エアコンの新規設置には冷媒管と排水管の経路、電源の確保が重要です。
スタイリッシュなサニタリールームには豪華な洗面化粧台（LIXIL ルミシス）を導入！
廊下の右奥にはサニタリールームがあります。
広くてかっこいいサニタリールームの中で一際存在感を醸し出しているのは、大きくラグジュアリーな洗面化粧台。
LIXILのルミシス（横幅：165cm）を採用しています。
人口大理石のカウンターと正面にあしらわれたタイルがエレガントで、まるで高級ホテルの洗面化粧台！
今回は下に収納が一部ないタイプで、椅子を置いて使用することを想定しています。
天板の横にあるコンセントは増設しました。
サニタリールームはドライヤーを使用したりするので、コンセントがたくさんあると便利です。
洗面化粧台の正面は、ルミシスシリーズで選べるモザイクタイルを選択しています。
天板は人口大理石で、鏡の中にも収納スペースがあるため幅広い使い方ができます。
洗面化粧台の背中側には、オープン収納できる広い可動棚を設置しました。
ボックス収納にして中身が見えないようにする案もありましたが、今の可動棚のほうが結果的に圧迫感を感じさせない良い感じの仕上がりになりました！
サニタリールームの奥には浴室です。
ユニットバスにはLIXILのBZWシリーズ（サイズ：1616）を採用しました。
集合住宅用のユニットバスで、今回採用したのはいわゆる一坪サイズと呼ばれる大きさです。
浴室乾燥や暖房機能も付いています。
また、キッチンの給湯器とは別にお風呂・サニタリールーム専用の給湯器を設置しています。
あえて水廻り専用の給湯器を設置したのは、お湯が早く出るようにするためです。
キッチンとサニタリールームは離れているため、リノベーション前はキッチンにある給湯器からお風呂や洗面所へお湯が出るまでに時間がかかっていました。
大きな面積のお部屋ならではの不満を解消するリノベーションの一つです。
トイレはサニタリールームの隣と玄関を入って左側の2箇所に設置しています。
お部屋の広さが150㎡あると、トイレは2箇所ほしいところです。
サニタリールームの隣に新設したトイレにはTOTOのZRを導入しました。
ウォシュレット一体型トイレ。凹凸が少ないのでお掃除も楽です。
玄関を入って左側のトイレは、施工前からあったものをリノベーションしています。
こちらは洗面化粧台を同サイズのLIXILのエスタへ交換しました。
さまざまな場所・用途に応じられるコンパクトな洗面化粧台。ボウルのタイプを3種類から選べます。
鏡のまわりには、オーナー様と相談した上で採用したモザイクタイル調の質感のあるクロス（トキワ製）を使用しています。
タイル調のクロスは洗面スペースと相性が抜群です。
タオル掛にはカワジュンのタオルレールを採用しました。
主寝室には間接照明と約2帖のウォーキングクローゼットを完備
玄関から一番遠いこちらの洋室は、主寝室としての利用を想定して施工しました。
こちらのお部屋にも他のお部屋と同様、ダウンライトを設置しています。
また、壁の上部に幕板を設置し、裏からテープライトを施工して間接照明も設置しました。
部屋内の片開き戸を開くと、主寝室としての収納力を確保したウォークインクローゼットがあります。
2帖分の広さがあるので、衣服だけでなくバックなどの小物もたくさん収納可能です。
22帖の広いリビングは調光可能な間接照明とリアルなタイル調のアクセントクロスがホテルライクな空間を演出！
広いリビングの一面には、一見石のタイルと見間違うほどの質感を感じるデザインのアクセントクロス（サンゲツ製）を使用しています。
本物のタイルのようにみえる質の高いクロスを使用していますが、こちらはイメチェンの基本パックでも導入可能です！お気軽にお問い合わせください。
アクセントクロスの上には幕板を造作してテープライトを設置し、間接照明にしています。
照明を工夫すると、お部屋の高級感がUPします。
今回間接照明に使用したテープライトは、スマートフォンで調光・調色が可能です！
さらにダウンライトとキッチン側にライティングレールを設置しました。
リビングの扉には重厚感のある鉄の引き戸を採用しています。
スムーズな開閉でだれでも開けやすい設計の引き戸。開閉音が少ないのもメリットです。
今回のお部屋は建築法によって防火区画を作る必要があったため、防火用の鉄扉を入れなければなりませんでした。
しかし折れ戸にすると扉のハンドルが廊下側へ出てしまい、廊下の有効幅が小さくなります。そのため、建築法の防火基準を満たしつつ広く開けられる引き戸を採用しました。
引き戸にはお部屋のデザインに合わせた色のダイノックシートを貼ってデザイン性をUPしました。また、枠もその色に合わせて塗装しています。
ちなみに今回のお部屋は、建築法によって防火を義務付けられる以下の条件を満たしています。
建築物の十一階以上の部分で各回の床面積の合計が百平方メートルを超えるもの
リビング入口の横には、引違い戸を開くと収納スペースがあります。配管やメーターボックスが隠蔽されている場所のデッドスペースを有効活用しました。
キッチンは、石目柄とグレーを基調にしたスタイリッシュな雰囲気に仕上げています。
キッチンの床にも大建工業のハピアフロアを採用しました。リビングでは木目調でしたが、キッチンは石目調と使い分けています。
キッチンの床もL45の遮音対策ができるフローリングです。
キッチンにはLIXILのノクト（サイズ：2400）を導入しています。
「魅せると変わる、わたしの暮らし。」がコンセプトのシステムキッチン。デザインだけでなく、機能性も高いのが魅力。
後ろのカップボードも同シリーズの商品です。
広いキッチンスペースに合った大きなキッチンなので、シンクまわりの機能がかなり充実しています。
シンク下には、引き出し式の収納と食洗機を備えています。
正面にはキッチンの色と合わせたデザインのキッチンパネルを使用しました。
汚れやキズがつきにくいメラミン製パネル。キッチンだけでなく、トイレや洗面所、医療現場などにも活用されています。
色柄の種類が豊富です。
正面にはオーナー様のご希望で調味料を置けるスペースも設置しています。
また、6帖用のエアコンを新設しています。
キッチンスペースにエアコンを設置している物件はあまりありません。
今回は実際にお住まいになられていたオーナー様の経験から、キッチンでの夏の暑さや冬の寒さは厳しいので改善して貸し出したいという心遣いによって設置されました。
さらに、給湯器のリモコンと手元灯も新設しています。
手元灯もかなり遊び心があっておしゃれなデザインです。
もともとL型キッチンのシンクが置いてあった場所には、収納スペースとして棚を設置しています。
棚の一番下は、配管を通しているスペースです。
また、パントリーとしての利用を想定して勝手口側に可動棚も設置しました。
忘れがちなごみ置き場のスペースは、カップボードの下の収納がないスペースへ入れられるように配慮しています。
キッチン収納棚の奥には、既存の給湯器をそのまま据えて活用しました。
その後ろには入居者様専用の勝手口があります。
今回ほど面積があるお部屋のリノベーションとなると、工期には約3か月必要です。
今回のお部屋は部屋ごとの間仕切りがコンクリートブロックの壁だったので、解体していく最中に壁を作り直していかなければなりませんでした。
そのため、工事が進む中で着工前に計画していた間取りや設計の変更を余儀なくされた箇所があったことが今回の苦労したポイントです。
リノベーション・リフォームでは実際に解体してみて初めて分かることもあります。
お部屋の仕上がりと広さ、立地のおかげで、募集賃料は想定賃料（45万〜65万円）を少し上回る価格で設定したにもかかわらず、多くの反響をいただいています。
使わなくなった自宅を売るのか賃貸に貸し出すのか悩まれている方は、1つの方法としてリフォーム後に賃貸として貸し出すのもありという事例でした。
築古不動産のリフォーム・リノベーションは、イメチェンへお気軽にご相談ください。
この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
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