家賃保証付きリノベーションのメリット・デメリット

家賃保証がある賃貸リフォーム・リノベーションを提案されたのですが、何かデメリットはありますか？

家賃保証がある賃貸リフォーム・リノベーションは、サブリースと似てます。

サブリースは新築時からやるサービスです。

不動産会社さん・建設会社さんが家賃を保証してくれるので、安定的に毎月収入を確保出来るのがサブリース・一括借り上げです。

最近流行っているのが、築古の賃貸住宅に対して

「リフォーム・リノベーションして頂ければ借り上げます」

「家賃保証しますよ」

というサービスが約15年前からあります。

家賃保証付きのリフォーム・リノベーションは、メリット・デメリットがあり、向いてる人・向いていない人がいます。

デメリットの一つ目は、リフォーム・リノベーション費用が高額になる可能性があります。

高額になる理由は、家賃保証する会社さんが

「こういう工事をしてくれたら家賃保証しますよ」

という工事の提示があります。

リフォーム・リノベーション費用100万円で収まればいいなと思っていても

「キッチン・お風呂の交換、間取り変更も必要です。トータルで300万円の費用が必要です」

「300万円投資して頂かないと家賃保証出来ません」

という可能性が十分にあります。

そういった部分で工事費用が予定した予算より上回り、リフォーム・リノベーション費用が高額になる可能性があります。

もう一つリフォーム・リノベーション費用が高額になる理由としては、家賃保証はリスクがあるので

リフォーム・リノベーションに多額の利益を乗せた状態で価格が提示されます。

そういう理由でもリフォーム・リノベーション費用が高くなる可能性があります。

家賃保証をやっている会社さんと、やっていない会社さんで相見積もりを取ることは無いかと思いますが、相見積もり取ると家賃保証が無い会社さんの方が安いです。

この2つの理由でリフォーム・リノベーション費用は高くなります。

デメリット二つ目は、募集賃料・入居が決まった賃料を全額オーナ様に払うことは絶対に無いので、満額の家賃を受け取ることが出来ません。

例えば、10万円で入居が決まりました。

一般的に管理会社さんに管理を預けていたら、管理手数料は5％が相場で5千円差し引かれて、9.5万円がオーナー様の手元に入ってきます。

家賃保証を付けることで、10万円で決まっていたものを9.5万円払ってくれる会社があるかというと約100％ありません。

オーナー様の手元に残るのは、8万円〜8.5万円です。

その差額分は、家賃保証している会社がプールして、退去したときの費用に補填するのがサブリースの仕組みです。

満額の収入を得ることは出来ないというデメリットがあります。

デメリット3つ目は、募集賃料を自分で決めることが出来ないことです。

「リノベーションしたから試しに賃料11万円で募集したいな」

という風に思われるかもしれませんが、サブリースしている会社が

「査定賃料10万円です」

ということであれば、当然11万円で募集することは出来ません。

デメリット4つ目は、入居者を自分で選ぶことが出来ないことです。

賃貸で入居者様を募集する際に

「ちょっとこういう人は嫌だな…」

というときは、オーナー様自ら管理会社に審査NGで、入居者様を断ることがありますが、そういった入居者様の質は選ぶことが出来ません。

大きく分けるとこの4つが、家賃保証のデメリットです。

サブリースをするメリットとして、毎月安定した家賃収入が確定することなので、収入が途切れたら大変な方には向いています。

例えば、毎月銀行への返済がある方、空室が出た瞬間銀行への支払いが大変な方です。

空室が出たときの収入が入ってこないことに対してリスクがある方です。

そういった方は家賃保証を付けた方が、安定的に収入が入ってくるので向いています。

私が昔、家賃保証付きのリフォーム・リノベーションの営業をしていたときのお客様に、喜ばれていた理由の一つが

「退去の度に一喜一憂したくない」

という風に仰っていました

退去が出るとネガティブになったり、収入が減ったと一喜一憂する方がいます。

そのお客様は、飲食店を経営されていて飲食店に集中したいけど、副業の賃貸経営に空室が出ると

「退去の度にお金がかかる」

「また家賃入って来ないのか」

という風にストレスになるため

「家賃保証があれば、そういったことで一喜一憂しなくていい」

と仰ってました。

そういったメリットもあるので、良いところもあれば悪いところもあります。

イメチェンの本部ではやっていません。

理由としては、家賃保証しなくても決まるからです。

ちゃんとしたお部屋を作って、ちゃんとした賃料査定をすれば決まります。

リフォーム・リノベーションしたのに決まらないのは、工事内容が悪いか、賃料設定に問題がある場合です。

事前に調査をしっかり行ってマーケティングすると、入居は絶対決まります。

オーナー様に最大限の手残りを考えると、保証無しの方がメリットは大きいのでイメチェンでは保証は付けません。