この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
今回は、前回ご紹介した弊社で購入した賃貸マンションに関する続編になります。
リノベーションの間取りや設備等についてどのように考え検討しているかについて、ご紹介していきます。
賃貸オーナー様の中には、購入された物件のリノベーションプランを検討されている方もいらっしゃると思います。
どのようなお部屋にするかは、入居者の決まりやすさや家賃設定にも関わってきますのでリノベーションを行う際のお部屋の設計はとても重要です。
リノベーションのプロのお部屋の設計とは
今回の物件は、以下のようになっています。
・東京都豊島区 ・約２０平米の１K ・３点ユニットバス ・壁式構造
このお部屋をこれからリノベーションして新しいお部屋へとイメチェンしていく予定となっています。早速、これからイメチェンを行うにあたって、お部屋の設計図を作成してみました。A~Dの４パターンほど作成しましたので順にご説明していきます。
玄関入りまして、左側に浴室をリニューアルして新しいユニットバスを設置玄関正面には、トイレを設置します。
トイレを正面に移動して出来たスペースに、洋室から利用できるクローゼットを設置します。
玄関入って右手側にキッチン、冷蔵庫、洗濯機置き場があって居室に入れる扉があるという間取りにしています。
Aプランと同様に玄関入って左手に新しいユニットバスを設置します。
玄関正面に洗濯機置き場、その隣にトイレを設置しますのでAプランに比べてクローゼットが若干広めの作りになります。
キッチンは右手スペースになりまして、キッチンと冷蔵庫スペースがあって居室に入れる扉がある間取りとなります。
Cプランは、既存のキッチンとお風呂・トイレの位置を左右真逆に設置したパターンにしています。
玄関入って左手にキッチンになりますが、MB（メーターボックス）と同じ幅のキッチンで綺麗に納まるのがポイントで、冷蔵庫・洗濯機置き場もあります。
右手側にユニットバスとトイレがあり、ホール中央から居室に入れる扉がある間取りとなっています。
こちらは、今までのプランと違って玄関入って左手に３点ユニットバスをシャワーユニットに変更しています。
また、トイレと洗濯機置き場を一緒のスペースに設置しまして脱衣所として使えるスペースを設けています。
右手にコンパクトサイズのキッチンと冷蔵庫スペースを設置して、その隣に洋室から利用できるクローゼットを設置しています。
洋室には壁側にカウンターテーブルを設置するような間取りになっています。
以上の４プランがリノベーションの間取りとしての候補となります。
リノベーションのプロの間取りの考え方とは
ご紹介しました４プランどのお部屋もそれぞれ特徴があり、好みのお部屋そうでないお部屋とあると思います。
賃貸経営をする上では、リノベーションについて費用をかければ良いお部屋になり、入居者も決まるという訳でもありません。
当然ながら、リノベーションの費用は入居者様の家賃で回収する必要がありますので、高額なリノベーションをしてしまうと回収に時間がかかります。
ただ、一方でお金をかけた方が家賃は高く設定しやすくなりますし、リノベーション費用を軽減すれば家賃は低くなるといった傾向もあります。
そのため、どのような考えを持ってリノベーションを行うかでリノベーションする範囲も変わってきます。
今回の物件につきましては、出来る限り家賃は高く設定できるようにフルリノベーションする方向で考えています。
ただし、あまりにも費用がかかるリノベーションは賃貸経営には向いていないこともありますので工事費用はできる限り抑えた形でリノベーションしていきたいと思います。
このような考えで、ご紹介した４プランについて候補を絞っていきます。
まず工事費用を考えた場合、候補から外れるプランはCプランになります。
Cプランは、キッチンとお風呂場の水回りの位置を左右反対に変更しています。
この場合、単純に工事費用が高くなってしまいます。
トイレに利用されている汚水管とキッチン等で利用される雑排水管の位置を入れかえる必要が出てくるため、コストが高くなります。
また、キッチンの場所を変更することにより換気扇も合わせて移設する必要も出てくるため、換気するためのダクトの位置も変更が生じてしまいます。
このようなコストはできる限り抑えた上でリノベーションを考えた方が良いため、キッチンとお風呂・トイレの配置は左右入れ替えずに既存の配置でリノベーションする方向で検討した方が良いでしょう。
次に、候補から外れるプランとしてはAプランになります。
Aプランの間取りは、玄関入ってすぐにホールのスペースがとってあります。
ここのスペースを確保することで、洋室が若干狭くなっています。
居室は、生活する上で一番利用する場所でもありますので、できる限り広く確保した方が良いです。
キッチン前のホールスペースは、活用が難しいとされており有効活用が出来ないスペースとなりますので、ホールスペースがもったいない部分かと感じます。
Bプランは、３点ユニットバスを浴槽とトイレに分離しています。
洗濯機置き場も綺麗に納まっており、収納スペースも確保できていますので住みやすいお部屋になるのではないかと感じています。
Dプランは、男性目線で湯船に浸かることが少ないという想定で３点ユニットバスをシャワーユニットに変更しています。
また、洗濯機置き場とトイレを同じスペースにすることで脱衣所スペースとして使えるようにしています。
洋室にカウンターテーブルを設置して、リモートワークなどの作業ができるようにしています。
デスクが備えつけてあれば居室も有効活用しやすいのではと考えています。
まとめ
現状は、BプランDプランどちらのプランでリノベーションを進めるかは検討段階ではありますが、これからどのようにするか決めてリノベーションを進めていく予定となっています。
今回のような投資物件は、いかに高い家賃で入居を決めるかが重要になってきます。
今現在は、売却する予定はありませんが数年保有してどこかのタイミングで売却というのも視野に入れて考えています。
その時に、いくらの家賃で入居されているかによって、売却金額も大きく変わってきます。
３点ユニットバスの物件は不人気物件となっていますが、安く購入してリノベーションを行い価値を高めて、高い家賃で入居を決めて資産価値の高い収益物件にすることをおすすめします。
YouTubeの方でも、図面をみながら説明をしている動画を配信しておりますので、合わせてご覧いただければと思います。
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