分譲賃貸マンションをリフォームする際の3つの注意点。築43年のリノベーション事例を元に解説!

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物件概要

住所 神奈川県川崎市
構造 RC
竣工年月(築年数) 1975年11月(築43年)
間取り(面積) 2DK→1LDK(45.67㎡)
施工費 300万
工期 1カ月

 

今回のリノベーション事例は区分の分譲マンションを所有されているオーナー様の案件です。

元々親族が住んでおられたマンションを相続で譲り受け、数年前から賃貸に貸し出していたお部屋に退去が出たタイミングでリノベーションの依頼を受けました。

築43年が経過している物件ですが、分譲マンションという事もあり外壁や共用部はきれいに手を加えてある物件でした。

しかしお部屋の中は築年数相応で原状回復程度のリフォームで入居を決めるなら大幅に家賃を下げなければいけません。

「今後この物件をどうして行きたいですか?」

とオーナー様に質問したところ、

「できる事なら家賃を下げず、長く賃貸経営を続けたい」

との回答だったので中途半端なリフォームでは無く、水廻り交換、間取り変更も含めたリノベーションをご提案させて頂きました。

分譲マンションタイプの賃貸住宅をリノベーションする際の注意点

その1 建替計画は無い!?

区分所有のマンションオーナーは1棟アパート・マンションを所有しているオーナーと違い、自分で建替え時期を決める事が出来ません。

各戸所有者の意向や管理組合での決定事項に従わなければいけない為、近い将来に建替えが決まっている物件に高額な投資は向きません。

築古の分譲マンションであれば建替えが議題に上がっていないか確認する必要があります。

その2 管理組合の規定は!?

分譲マンションによっては管理組合でリフォームの仕様が制限されている事があります。

床材では防音性を高めるL値の規定があるマンションが多く使用できる床材に限りがあります。

過去、電気温水器を給湯器に変えて欲しいと依頼を受け管理組合に確認したところ「規定で給湯器への交換は禁止です」と言われた事があります。

また工事申請後、着工まで1カ月以上先でなければいけない物件もあります。

事前に管理人(管理会社)に問い合わせ、申請書類やリフォーム規定の確認を行う必要があります。

≪実建物における空間性能と生活実感との対応例≫

その3 将来実需向けに売却する事も想定する。

40㎡以上の分譲マンションであれば、購入して住みたいというニーズもあります。

将来的に売却するにも「賃貸として売却」「実需向けに売却」では売却額も大きく変わります。

一般的に「実需向けに売却」した方が高く売れる事が多い為、実需購入者向けにもニーズのある間取り、設備機器を選択する事も重要です。

平面図 Before After

工事中の写真

既存の壁を全て解体しスケルトンリノベーションを行うと工事費が高額になり、家賃での工事費回収に時間がかかります。

賃貸リノベーションの場合、使用できる壁は極力残し工事代金を抑える事が重要です。

但し「給水管」「排水管」は経年劣化による漏水リスクを想定し新しいものへの交換を推奨しています。

間仕切壁を解体し明るく広いリビングルームへ

台所とリビングの壁を解体し、間取りは「2DK」からディンクス世帯に人気の「1LDK」へ変更しました。
「1LDK」にする事で広く、明るい12帖のリビングルームになりました。
一昔前までは部屋数が多い方が需要があった為、間取りは「2DK」「3DK」が主流でしたが今は広いリビングルームが人気です。
床はナチュラルテイストで温かみを出し、壁にはライトブルーのクロスを貼り清潔感あるテイストに仕上げました。

7.5畳の和室を6帖の洋室へ

7.5畳の広めの和室は6帖の洋室にリフォームしました。

寝室の壁は落ち着けるダークブラウンのクロスを貼り、天井にはライティングレールを取付けスポットライトでオシャレな空間に仕上げました。

押入を解体し入居者へ人気のウォークインクローゼットへ

寝室になるであろう部屋を6帖に小さくする事で、2帖のウォークインクローゼットを作る事が出来ました。

枕棚をⅬ型に新設しパイプハンガーを設置。

ディンクス世帯には十分な収納スペースを確保しました。

ブロックキッチンからシステムキッチンへ

築古の物件でよく見かける公団で使用されるブロックキッチンを人気のシステムキッチンへ変更。

キッチン正面と側面には掃除のしやすいキッチンパネルを貼り清潔感を保てれる空間にイメチェン。

ユニットバス交換

築40年以上経過してるお部屋の為、途中でユニットバスの交換をされていましたが今後15年~20年の賃貸経営を考え、このタイミングでユニットバスの交換を行いました。

浴室内で温度調整できる様、サーモスタット水栓を設置しました。

洗面化粧台交換

洗面化粧台を交換し側面にはアクセントクロスを一面はりデザイン性を高めました。

ダイニング収納を新設

キッチン背後に1帖分の収納を新設しました。

扉を開けた正面にブルーとレッドのアクセントクロスを貼り隠れたオシャレ収納を演出。

稼働棚を取り付ける事で、入居される方の好みで高さ調整できる仕様になっています。

ワイヤレスタイプのモニターホンを設置

管理組合の規定で躯体に穴を空けれずモニターホン用の配線工事が出来なかった為、ワイヤレスタイプのモニターホンを設置しました。

シューズBOXも新規設置しました。

オーナー様は現状のお部屋がリノベーションでどこまで変わるのか想像がつかないと多少不安もあったようです。

実際工事が終わり引渡しを行った際、前のお部屋をよく知っている分様変わりした内装に驚かれていました。

20代の娘様も一緒にお越し頂いたのですが、「このようなお部屋に住みたいです!!」とおっしゃって頂き私達も大変嬉しかったです。

完工後2週間で申し込みが入り大変満足して頂きました。

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