この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
賃貸経営をしているなかで、空室が長期化しているというのはオーナーからすると大きな悩みの１つだと思います。
その空室対策の１つの手段として、家賃を下げることが挙げられます。
手っ取り早く対策を打つことが出来るという理由から、家賃を下げてみるという方も多く見受けられます。
しかし、手軽に対策が出来る一方で、デメリットもあります。
資産価値の低下
入居者属性の低下
これらのデメリットを理解した上で、家賃を下げるのと、知らずに家賃を下げるのとでは、この先の賃貸経営にも影響が出てきます。
それぞれのデメリットについて紹介していきます。
家賃を下げることで起こるデメリット
お持ちになっている物件を、今後売却していきたいと考えているオーナーさんは沢山いらっしゃると思います。
そのような場合、資産価値を考える事はとても重要なことです。
共通認識としては「少しでも高く売りたい」と考えられてる方が殆どかと思います。
物件の価値は、年間の家賃収入と利回りによって計算されます。
当然、家賃収入が高ければ売却価格も高くなります。
従って、家賃の値下げをすると、年間の家賃収入が下がりますので、物件の売却価格にも影響が出てきてしまいます。
先々の物件売却の事も視野に入れた上で、家賃設定をすることが大切になります。
物件に入居されている方の属性は、家賃設定により変わる傾向があります。
高い家賃を払える方とそうでない方を比べると、そうでない方の方が以下のような傾向が高くなると言われています。
・家賃の滞納率が上がる
・ルールやマナーに関するトラブル
家賃の滞納率が上がる可能性があります。
家賃滞納が発生すると、当然家賃の入金がありません。
しかし、賃貸経営をしている上で必要経費は毎月かかってきます。
そのようなお金の面での対応や滞納している入居者に対しての対応など、本来必要でない労力が発生する可能性が出てきます。
ルールやマナーに関する近隣住民とのトラブルも増える傾向があります。
・マンションの至るところにゴミが散乱している
・駐輪場の自転車が乱れて置かれてある
・騒音がする
など、暮らしに関わる面でも目に見える形で影響が出てきます。
そして、ルールやマナーに関してはオーナー様や管理会社とその入居者間の話だけでは収まらず、既存の属性の高い入居者の生活にも影響を及ぼす可能性があり、既存入居者の退去に繋がるケースに発展する事もあってその影響は大きいと考えられています。
また、最近では、敷金礼金が
円で、初期費用無料で入れる物件が増えてますが、契約日に契約者が来なかったり、連絡も無くドタキャンされたりと色んな場面でトラブルが発生する可能性もあります。
まとめ
空室対策の１つとして家賃設定を下げる手段はありますが、それによって発生するデメリットの影響をまずは理解しましょう。
そして、今ある物件価値を上げるための空室対策の方法は、家賃設定を下げることに限らず沢山あります。
現状の物件について、周辺の類似物件などの分析などをしっかり行い、今出来る最善の対策を考えるコトをオススメします。
家賃設定の見直しはそれからでも遅くありません。
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