知らないと損するリフォームを活用した節税方法【不動産投資リフォーム】

空室改善コラム

賃貸経営を行ううえで、リフォームなどを行った場合の経費計上の考え方は様々あります。

税理士さんにお任せしているオーナー様もいれば、ご自身の税務知識で管理されているオーナー様もいらっしゃいます。

リフォームを行う際の税金に関する知識の有無で、賃貸経営は大きく変わってきます。

今回は、リフォームを行った場合の経費計上の考え方についてご紹介していきます。

 

知らないと損するリフォームを活用した節税方法とは


よくある相談に、「リフォーム費用は全額経費計上できますか?」という質問をいただきます。

結論からいいますと、「できます」。

しかしながら、リフォーム費用・リノベーション費用が全額その年で一括経費として計上できるかは、工事内容によって変わってきます

リフォーム費用の分類について
修繕費」と「資本的支出」に分類されます
※分類については、税理士さんによって考え方が違います。

修繕費とは
建物を維持管理するうえで必要な工事を指し、修繕費に振分けすることが出来ればその年の経費として計上することが可能となります。

資本的支出とは
資産価値がアップするような工事を指し、資本的支出に振分けされると内装リフォームの場合、10年〜15年で減価償却が必要となります。

リフォーム費用が、どの程度その年の経費として認められるかによって所得額が変わってきますので、リフォーム費用の修繕費比率がどのくらいになるかはとても重要なポイントになります。

一般的に修繕費は、原状回復で行うような工事と位置づけされています。

一括費用計上できる項目
・クロスの張り替え
・ルームクリーニング
・塩ビタイルの上貼り
・エアコン洗浄
・ソフト巾木の張り替え
・スイッチコンセント交換
・ガラス交換
・塗装工事
・20万円以内の電気工事、設備工事
・・・・・等々

6畳程度のお部屋のエアコン交換は、6万〜7万円程度で可能なので修繕費として計上することが可能です。

また、TVモニター付きインターフォンの取り付けや温水洗浄便座の取り付けなども修繕費として計上されることが多いです。

 

一方で、価値が上がり使用期間が延長される工事資本的支出として分類されます。

例えば、ブロックキッチンをシステムキッチンに交換したり、古くなったユニットバスを新しいものに交換したり、和室を洋室にするような工事は、資本的支出に分類され10年〜15年で減価償却されることになります。

注意事項
税理士さんに全てお任せしているような場合、
見積書を確認せずに、リフォーム費用全額を資本的支出に分類するといったこともあります。

300万円のリフォーム費用を資本的支出に分類し15年で減価償却した場合、その年に経費として認められる額は20万円になります。

しかし、見積書をしっかり確認し300万円のうち150万円が修繕費として認められれば、資本的支出は150万円となり、150万分が15年で減価償却することになりますので年間で10万円

その年に経費として認められる額は修繕費として計上した150万円と減価償却分の10万円あわせて160万円になります。

オーナー様の状況にもよりますが、少しでも所得税は安くしたいという方も多くいらっしゃると思います。

いずれ全額経費計上はできますが、少しでも納税額を減らしてキャッシュを残しておきたいということであれば修繕費と資本的支出を理解しておくことも大切になります。

イメチェンでは
工事を発注いただいたオーナー様に税務面もサポートしており、修繕費になるかどうかなどを確認する「振分けサービス」を実施しています。
※経験上でのサポートとなるため、最終的には税理士さんの判断になります。

 

まとめ


経費計上の分類によっては、その年に計上できる額も変わってきます。

日頃、税理士さんへ全てお任せしているような場合でも、今回ご紹介した知識は最低限知っているだけでも賃貸経営のプラスになると思いますので、是非参考にしてみてください。

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