リフォームやリノベーション、入居者が退去した後の原状回復を行う際の工事を不動産会社や管理会社へ依頼するときのデメリットについて、ご紹介していきます。
不動産会社にリフォームを依頼するときのデメリットとは
賃貸オーナーが、物件のリフォームやリノベーションなどの工事を依頼する先として、大きく２つあります。
・不動産会社または管理会社に委託・直接リフォーム会社に発注
このうち、今回は不動産会社、管理会社にリフォームを依頼する際の３つのデメリットについて紹介していきます。
不動産会社によって違いはありますが、多くの不動産会社は自社で職人を抱えていたり、自社で施工管理のスタッフを雇用しており、分離発注をしているということはあまり多くありません。
リフォーム事業をしている不動産会社でも、リフォーム工事というのは協力会社に一括で外注しているケースが殆どです。
当然ながら、リフォーム会社から上がってくる見積には、多少なり不動産会社の利益を乗せてオーナー様に提出するという流れになるため、工事費が高くなる可能性があります。
業界的に、不動産会社の利益は10%から高いところで30%と言われています。
例えば、100万円の見積書をつくってオーナー様に提出したとなると、利益を30%上乗せしていれば100万円のうちの30万円が不動産会社の利益になりますので、実際のリフォーム会社の工事原価は70万円になります。
少しでも費用を抑えて工事したいというオーナー様であれば、不動産会社に依頼するよりはリフォーム会社に直接発注した方が安くなる可能性があります。
不動産会社によっては、不動産会社へ工場依頼する方が安くなるケースもありますが、直接リフォーム会社へ依頼することで安くなる可能性も十分ありますので、ご検討してみることをオススメします。
不動産会社の営業マンの中には、工事の知識がリフォーム会社の方に比べると劣っている場合があり、工事を安く抑えるポイントを理解されていないケースが多々あります。
物件の工事を行う際には、値段はもちろん、デザイン性や入居に繋がるかどうかなど様々な相談が出来た方がいいですし、提案をして貰えた方がありがたいです。
例えば、お部屋内の扉が古くなっているのでそれを新しく交換したいとなった場合に、その対応としては方法は幾つかあります。
ペンキを塗る方法、シートを貼る方法、建具を作る方法、メーカー品を取り付ける方法などがあります。
枠ごと交換する方法が1番お金がかかりますが、枠を残してシートを貼ることも出来ます。
また他の大工工事との兼ね合いで大工さんの意見も取り入れるとまた違うやり方も出来たりと、扉交換１つにしても、色々なやり方があります。
これらの提案なども工事の知識がある営業マンであれば、してもらえたりもしますが、比較的工事知識がない方が多いという点がありますので、それらを理解した上でご相談しましょう。
不動産会社へリフォームを依頼した場合、不動産会社は協力会社へ外注することが多いというお話をしました。
そのため、このようなケースの場合は、不動産会社の営業マンさんが床面積を図ったりすることはなく、基本的には外部の外注先にそういった作業を含め全て依頼する形になりますので外注業者の方で見積書が作成され、不動産会社の営業マンが更に見積書を作り変えてからオーナー様に提出されるという流れになります。
当然ながら、見積書がオーナー様の手元に届くまでに時間がかかってしまいます。賃貸経営においては、空室期間は出来るだけ短い方がいいのでスピード感を考えるとデメリットと感じてしまう方もいると思います。
まとめ
今回はリフォームを不動産会社へ依頼するときのデメリットを紹介しましたが、不動産会社の営業マンは現場で、実際に物件を探している方の声を聞いている面もあります。
空室を改善する目的でのリフォームする場合には、デメリットを理解したうえでご相談してみるのもいいかもしれません。
是非、参考にしてみてください。
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