年々増えている「中古リノベ」。
中古マンションを購入しリノベーション・リフォームをする場合は、物件購入とリフォームを同時にし、まとめてローンを組むのがおすすめです。
住宅ローンにリフォーム費用をまとめると、金利や税金、保険などにおいて様々な利点があります。
今回は、中古住宅購入のローンにリフォーム費用を組み込む主なメリットと注意点などを詳しく説明していきます。
これから中古物件を購入してリノベーション・リフォームをお考えの方はぜひ参考にしてください。
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中古住宅購入とリフォーム｜同時にローンを組むメリット4つ
①金利が安くなる
中古住宅購入と同時にリフォームをすれば、リフォーム資金を住宅ローンに組み込むことができます。
通常、リフォームローンより住宅ローンの方が低金利に設定されています。
つまり、住宅ローンにリフォーム費用を組み込んでしまえば、それぞれ分けてローンを組むより総支払額を抑えられます。
ローンには変動金利と固定金利があるため一概に「●％分得をする」とは言えませんが、大体の相場は下記の通りです。
・住宅ローンの金利▶︎0.5〜1%
・リフォームローンの金利▶︎約3%
※各金融機関によって金利や条件は異なります。
日本の方は固定金利でローンを組んでいる方が多いイメージですが、変動金利も選べます。
例）リフォーム・リノベーション費用を500万円借り入れたケース
リフォームローンの場合（金利3％・借り入れ期間10年）▶︎約579万円
住宅ローンの場合（金利1%・借り入れ期間10年）▶︎約525万円
住宅ローンはリフォームローンと比べて借入期間が長く設定されているのが通例のため、無理なく月々の支払を抑えられるのも助かるポイントですね。
また、中古住宅購入費用とリフォーム費用を一本のローンにまとめると、ダブルローンにならないのも利点と言えるでしょう。
②住宅ローン減税の対象になる
リフォーム費用を住宅ローンに組み込むと、リフォーム費用も住宅ローン減税の対象となり節税に繋がります。
正式名称は「住宅借入金特別控除」です。
住宅ローンの残高を10年間、税金から控除できる国の税制優遇制度のこと。
基本は所得税から控除され、引ききれなかった場合は住民税からも控除となります。
2022年度に税制改正があり、控除率が1％から0.7％に引き下げられました。
適用対象者の所得要件も、合計所得金額3000万円以下から2000万円以下に変更となっています。
| 転居日 | 控除期間 | 計算方法 |
| 2022年1月1日〜2023年12月31日 | 13年 | 上限3000万円×0.7％ |
| 2024年1月1日〜2025年12月31日 | 10年 | 上限2000万円×0.7％ |
リフォームローンもローン型減税の対象となるケースがありますが、対象の工事内容に制限があります（バリアフリー/耐震/省エネ/三世帯同居など）。
③団体信用保険が適用される
中古物件購入のための住宅ローンにリフォーム費用を組み込むと、リフォームの費用にも「団体信用保険」が適用されます。
住宅購入や住宅ローンについて調べると「団体信用保険」というワードを目にすることが多くありませんか？
団体信用保険は省略して「団信」とも呼ばれ、住宅ローンに特化した保険です。
「団体信用保険」に入っていると、住宅ローンの契約者（債務者）が返済期間中に死亡または高度障害状態になった時に、住宅ローン残高が０になります。
住宅ローンの契約者（債務者）に万が一のことがあった時は、保険金で住宅ローンの残高が完済されるという仕組みです。
通常の保険では内容に応じた保険料を契約者が支払いますが、住宅ローンにおける団体信用保険の場合は、実質的に保険料が住宅ローン金利の中に含まれており追加での保険料は発生しません。
何かあった時に家族や身の回りの人たちを守れる保険なので、加入しておいて損はありません。
団体信用保険は住宅ローンを借り入れる時に加入する保険で、後からの加入はできないため注意してください。
また、他の保険と同様、加入時の健康審査などが必要です。
④補助金と併用可能
中古マンション購入におけるリフォームには、補助金を受けられるケースがあります。
各種補助金は住宅ローン減税（住宅借入金特別控除）との併用が可能なので、事前に不動産会社やリフォーム業者に確認しておきましょう（補助金制度を掛け合わせての利用は不可）。
利用できる可能性がある主な補助金制度は下記の通りです。
- 既存住宅の断熱リフォーム支援事業
- 次世代省エネ建材の実証支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- こどもみらい住宅支援事業
この他にも、各自治体で独自の補助金制度が多く見られるため、問い合わせておくと良いでしょう。
ただし、中古物件の契約前やリフォーム着工前の申請が必須であったり、先着順で申し込み件数に制限があったりするため、準備物やスケジュールなどを念入りに確認しておきましょう。
また、年度によって補助金制度の内容や適用要件が変わることがよく見られます。
今の制度がそのまま来年も適用されるとは限らないため、こまめにチェックしておきましょう。
中古住宅購入とリフォーム｜同時にローンを受ける際の注意点6つ
①初年度は確定申告&2年目以降は？
住宅ローンの控除を受けるには確定申告が必要です。
会社勤めの方は初年度のみ自分で確定申告を行わなければなりません。
確定申告をするのはリフォーム完了&入居した年の翌年で、2年目以降は年末調整時に勤務先に住宅ローンの残高証明書を提出します。
住宅ローンの残高証明書は借入先の銀行から送られてきます。
フリーランスの方は毎年自分で確定申告を行って住宅ローン減税を受けます。
【1】確定申告書
【2】住宅借入金等特別控除額の計算明細書
【3】本人確認書類のコピー
【4】建物・土地の「登記事項証明書」
【5】建物・土地の「不動産売買契約書」や「工事請負契約書」のコピー
【6】源泉徴収票
【7】住宅ローンの「年末残高等証明書」
②タイミングが大事！中古住宅購入後の合算は難しい
リフォーム費用を住宅ローンとまとめる場合は、住宅購入費とリフォーム費用を合算した総額費用に対しての審査が必要。
審査を申し込む際には住宅購入費用と合わせて、リフォーム費用分の見積書と契約書を提示します。
中古物件を買った後に、
「リノベーションも一緒にしたいから住宅ローンに組み込みたい」
「先に組んだ住宅ローンと合算したい」
と思い立っても基本的には申請できません。
中古物件購入と同時にリフォームやリノベーションをすることが決まっている場合は、担当業者に早めに相談すると良いでしょう。
なお、審査を通過した後にリフォーム・リノベーション内容が変更になり、借入金額が増額する場合は再審査が必要となります。
二度手間になるので、なるべく変更が無いようリフォーム・リノベーションプランを練っておきましょう。
③中古物件だと住宅ローンが受けられないor希望条件が通らない可能性がある
住宅ローン審査の条件は各金融機関によって異なります。
通常、一般住居においては築年数が経てば経つほど資産としての価値が下がるため、中古住宅は新築に比べて借り入れ期間や金額が制限されやすい傾向があります。
金融期間によっては、築年数の上限が定められているため注意が必要です。
また、審査に通り借り入れが可能だとしても、希望通りの金額の借り入れが出来なかったり、新築に比べて返済期間が短く設定されたりする場合があります。
借り入れ期間が短くなると、毎月の返済金額が増えるため負担が増えてしまうことも。
候補の物件が出てきたら、物件の築年数を確認し、早めに借り入れ予定の金融機関に相談することをおすすめします。
④中古物件における住宅ローン控除にも条件がある
住宅ローン控除（住宅借入金特別控除）においても、物件の築年数によっては控除の対象外になります。
以前はマンションなどの耐火住宅は築25年を過ぎると住宅ローン控除の対象外で、控除を適用するには耐震基準適合証明書が必要でしたが、現在は「新耐震基準に適合した住宅であること」が条件に追加され適用条件が変わりました。
これにより、1982年以後に建設された住宅は新耐震基準に適合しているとみなされ、築25年経過した中古マンションにおいても住宅ローン控除が適用となり耐震基準適合証明書は不要となりました。
なお、1981年以前に建設された物件は、耐震基準適合証明書の取得ができれば住宅ローン控除を適用できます。
築年数が古い物件は、築年数が浅い物件よりも物件価格が低いことが多く見られますが、住宅ローン控除による節税ができないケースがあることを念頭においておきましょう。
住宅ローン控除については国税庁のHPで詳しく確認できます。
⑤中古住宅購入とリフォーム以外にもかかる費用がある
リフォーム費用を含んだ住宅ローンを申請する際には、その他の諸費用も考慮して借り入れ金額を決めましょう。
・物件の仲介手数料
・ローンの取扱手数料
・不動産登記費用
・契約時の印紙代
マンションの場合は物件購入金額の5〜8％ほどかかると言われています。
⑥手間がかかる上に短期スケジュール！情報整理と早めの決定を！
前述の通り、住宅ローンにリフォームローンを組み込むには、中古物件購入とリフォームを同時にしなければなりません。
よってスケジュールがタイトになり、物件購入とリフォーム内容の検討もスピードが求められます。
また、中古物件は新築とは違い、売主や持ち主の都合もあるため物件を検討する期間が短くなるケースが多く見られます。
前もって進められることは進めておくと良いでしょう。
・借り入れ予定の銀行におけるローン審査条件などを調べておく
・リノベーションorリフォーム会社を絞っておく
・取得できる書類は前もって取っておく
物件購入前にリフォーム金額を知りたい！イメチェンは物件購入前でも現場調査は可能？
中古住宅購入とリフォームは同時にしなければローンをまとめることは出来ない、と言えど「そもそもリフォーム費用が分からないと中古住宅の購入に踏み切れない」という方も多くいらっしゃることでしょう。
現在イメチェンではありがたいことに反響が大きく、物件購入が決まっていないお客様に対応するのが大変難しい状況でございます。
心苦しいのですが、既に物件を購入または所有している方を優先に対応させていただいております。
ただし、物件の図面や写真を事前にご送付いただき、ご希望の工事内容をある程度お伝えいただければ、概算のリフォーム費用をお伝えすることは可能です。
その後、購入するかしないかの方向性を決めていただき、「購入する」ということであれば現場調査させていただきます。
まとめ
今回は中古住宅購入とリフォームの費用をまとめるメリットと注意点について説明しました。
中古物件購入とリフォームの費用をまとめる大きなメリットは下記の通り。
・金利が低くなり総支払額が減る
・住宅ローン減税（住宅借入金特別控除）の対象になる
・団信（団体信用保険）の対象になる
また、中古住宅購入とリフォームを同時に進めるには、下準備が必要になるともお伝えしました。
前もって借り入れ予定の金融機関のローン適用要件や住まいの税制度について調べるだけでなく、リフォーム業者も探しておけるとベストです。
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