この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
不動産投資や賃貸経営の目的には、税金対策の節税目的の方や売却益が目的の方、毎月手元に残る現金が目的の方など様々あります。
その中でも今回は、毎月手元に残る現金を増やす秘訣についてご紹介していきます。
賃貸経営での手残りを増やすためには
不動産投資の賃貸経営で手残りを増やすために、どうしたらいいのかというと、以下の２つを取り組む必要があります。
・入ってくる収入を増やす努力 ・出ていく支出を減らす努力
シンプルですが、この２つがとても重要となります。
出ていく支出を削減するために頭や労力を使うことも大切ではありますが、入ってくる収入を増やすためにはどうしたらよいのかという視点で物事を考え、努力をしていくことが大切になります。
不動産投資の収入の一般的なものとして３つあります。
①毎月の家賃
入居者さんが入居した後に、毎月いただく家賃になります。
②駐車場の収入
駐車場がある場合の、駐車場収入になります。
③初期費用
入居時に発生する敷金礼金などがこれにあたります。
これらの収入源を最大限増やすためには、何をするべきかを把握し実践していくことが大切になります。
１．入居年数を長くする
当然ながら入居者さんの入居年数は、短いより長い方がいいです。家賃収入が長く続く事にも繋がりますので、そちらの方がいいですよね。
入居者が、次々に入れ替わってしまうと退去するたびに現状回復費用の負担が出てしまいますし、入居を決めるたびに不動産会社さんに仲介手数料料をお支払いしなければなりません。
それらの経費が無駄になっていきますので、より長く住んでいただく方がお得になってきます。
入居者が退去される場合の理由も様々ありますが、その理由が物件そのモノに関する事が理由になっている場合は注意が必要です。
例えば、転勤で引越しの必要が出てきたことや、結婚して家族が増えたので広いお部屋に住まなければいけなくなったなどの理由による退去については、仕方ありません。
一方で、もうその物件に住みたくないから退去したいという方も中にはいらっしゃいます。
ここは、注意する必要があります。
ゴミ出しのルールを守る方がおらず物件が汚いことや近隣の住民がうるさい、管理会社さんの対応が非常に悪いなど理由は様々ありますが、事前に防ぐための対処をしておくことで入居年数長く維持することに繋がります。
入居者からクレームがあった際は、素早く対応してルールマナーを徹底的に守っていただくような管理体制に日頃から努めておくことが大切です。
オーナーが自主管理されているのであれば、オーナー自らそれらの対応を迅速に対応していただくことがとても重要です。
管理を任されているのであれば、その管理会社さんがきちんと対応が出来ているかを把握しておくことが、重要になります。
管理体制が入居年数に影響を与える事を理解いただき、安心できる管理体制を整えましょう。
２．家賃や初期費用を値下げしない
築年数がある程度経過してきて物件が古くなってくると、近隣の類似物件が家賃を下げるケースなどが起こってきます。
近隣の家賃相場に合わせていかなければ入居が決まらないということもありますので、家賃を下げるなどの対応が必要な場面もあるかもしれません。
しかし、必要以上の値引きや、必要以上の減額というのはよくありません。
当然ながら、敷金礼金ゼロで入れる物件というのは非常に人気ではありますが、敷金礼金をゼロにすることや家賃を簡単に下げてしまうとその分収入が減ってしまいます。
空室対策で仕方がないところもありますが、賃貸相場をきちんと見た上で適切な減額までにしておきましょう。
家賃を下げる選択はいつでも出来る事ではありますので、まずは家賃を下げずに賃貸経営をするためにはどうしたらいいのかという視点で考えてみることをオススメします。
３．空室期間を短くする
入居者さんが退去した後の空室期間が長くなってしまうケースがありますが、この空室期間を短くする努力がとても大事になってきます。
例えば、家賃が5万円のお部屋で、3ヶ月間空室が続けば15万円の損失ですし、6ヶ月続けば30万円の損失になります。
入居していれば、、と思うと大きな損失ですよね。
1番でお伝えした「入居年数を長くする」ために、管理体制をしっかり整えておくことはもちろん大切ですし、それでも退去してしまった場合には、すぐに入居に繋がるようにお部屋のクリーニング等は迅速に行いましょう。
また、リフォームなどを行う際の業者選びに時間をかけるオーナー様もいらっしゃいます。
見積を数社から取り寄せて、1番安価な業者にお願いするというのも理解できますが、例えばそれが決まるまでに3ヶ月かかってしまっていたら、経過した時間分の損失が発生しますし、業者が決まった後に改修を行いますので更に時間がかかります。
ここにも空室期間に家賃代の損失が発生しているのと同じように、損失が発生していることを理解しておきましょう。
入居者がいるあいだに、退去が発生した場合の業者選定をしておくなどの体制も整えておくことで、もしもの場面で迅速に対応ができ、空室期間の短縮に繋がります。
まとめ
毎月手元に残る現金を増やす秘訣について紹介してきました。
どれも基本的なことばかりだったとおもいますが、「入居年数を長くする」、「家賃や初期費用を値下げしない」、「空室期間を短くする」この３つを確実に行っていけば、手残りも確実に増えますので是非実践してみてください。
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