この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
物件の購入を検討する際に、激安と言われる物件が存在します。
一見、お得に感じる面もありますが注意しておいた方がいいポイントもあります。
激安物件を購入する際の注意するポイントについて、ご紹介していきます。
なぜ激安物件なのかを確認する
物件の購入を検討している方の中には、ある程度低い予算で物件を購入して不動産投資を始めようと考えられている方も多いと思います。
そのような方に多く見られることの１つに、激安物件に手を出し、購入後に想定していなかった改修工事などが必要となり、物件購入費用とは別に新たに改修工事の費用がかかってしまうなどがあります。
一見、激安でお得に感じる面もありますが、なぜ激安なのかの詳細をしっかりと確認しておく事が重要になります。
激安物件になっている理由の多くは以下のようなケースがあげられます。
① 築古物件で改修工事が必要 ② 空室が多く収益化が難しい ③ 立地がわるい ④ 再建築不可の物件
物件にもよりますが、この他にも様々な理由により激安になっている物件が存在します。
購入を検討する際には、購入後のリフォーム費用や入居が決まるかなど、収益物件の運用が不動産投資として可能かどうかシビアに考えた上で決めることが大切です。
激安物件検討する際の注意点
激安物件の購入を検討するの具体的な注意点をご紹介していきます。
築古の物件で改修工事が必要な場合に、どういう項目の改修がどのくらいの費用で出来るのかを把握しておく必要があります。順に紹介していきます。
老朽化の中でも漏水は、原因が特定し難いと言われています。
基本的な対策としては、防水工事や外壁工事も必要になります。
しかし、ケースによってはそれだけでは治らず、他にも修繕が必要になる事も考えられるため、漏水という理由がある場合には、ある程度の予算は想定しておいた方がいいと考えるのがいいでしょう。
エレベーターがある物件であれば、過去の改修工事の履歴を把握することも注意点の１つです。
特にエレベーターの点検業務は、年1回法令で義務付けられているなど、入居者にとっても毎日使用する設備のため、購入後に修理が多発すると費用も物件の信用度にも影響が出てきます。
エレベーターの全面リニューアルになると、1基当たり1,000万程度の費用がかかると言われておりますので、あまりの築古物件であればそれらの費用が必要かどうかの冷静な判断も必要になってきます。
どの物件であっても、給水管・給湯管・排水管などの水道管は施工されていますが、水道管自体が何の素材のモノが使われているかを確認しておく必要があります。
最近では、塩ビ管が使われるのが一般的になっていて、基本的に錆びません。
築古物件になりますと、物件によって鉄管であったり銅管であったりする場合があります。
その場合、管自体が錆びてしまっていないかを注意する必要があります。
水道管が錆びると、詰まりの原因になったり漏水に繋がる場合もあります。
築古物件の場合はそのような確率も高いため、鉄管・銅管であれば改修することを前提で検討をされた方がいいでしょう。
物件の立地が悪い場合に考えられる事の１つに、空室が埋まらないということがあります。
また、築古物件となるとリフォームやリノベーションを行うケースが殆どになると思いますが、費用をかければ空室は改善するのかという点も重要になってきます。
リフォームをしたとしても、立地が悪い場合、入居が決まるまでに時間を要す場合が多くその間、家賃収入が入ってこなくても返済が可能かなども事前に検討しておくことも必要です。
再建築不可の物件の場合は、建て替えを行うことが出来ません。
現状の物件をもたせて賃貸経営をしていく必要があります。
築古物件であれば、リフォームやリノベーションを行って入居者が決まればいいですが、リフォームを行っても厳しいかもしれないというような場合は、賃貸経営が出来るかも視野に入れて判断をした方がいいでしょう。
まとめ
激安物件を購入する際の注意点をご紹介してきました。
まずは、なぜ激安なのか理由を知ることと、それに伴う改修やリフォームにどれくらいのお金がかかるのかを把握して、利回り計算をした上で収益物件として成り立つかどうかの冷静な判断を行うことが大切です。
是非、参考にしてみてください。
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