この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
不動産投資をしている方、これから始めようとされている方は、年々増えてきています。
不動産投資の営業マンから、将来の年金代わりになります、生命保険の代わりになりますなどの説明を受けて不動産投資を始められる方もいらっしゃると思います。
その一方で、知っておいた方がいいリスクについては、正確に説明されないということも実際によくあります。
不動産投資を行ううえで、知っておくべきリスクについてご紹介していきます。
不動産投資8つのリスクとは
物件の家賃は、新築時の家賃が1番高くなります。
そこから、経年とともに必ず家賃は下がっていきます。
国内の人口は減少傾向にあり、マンションなどの建物は増えるなどで、競合物件は多く物件自体の価値を見出すことは難しいとされています。
所有されている物件の周りにマンションなどの物件が全くないなどその地域の中で需要があれば家賃が上昇することは考えられますが、そのようなケースも中々ありません。
5年後、10年後どの程度の家賃下落が想定されるのかを把握することは難しいですが、基本的には下落傾向にあるということをリスクとして把握しておいた方がいいでしょう。
物件の新築時は、入居希望も多く人気が高くなりやすいです。
退去された場合でも、原状回復の工事をしている間にも入居の申込みが入るということもあったりします。
しかし、築10年、20年と築年数が経過していくと一度退去された後の空室期間は長期化する可能性は高いです。
現在、空室率は20%を超えていると言われていて、4部屋に1部屋は空室という状態です。
中には、2年間空室が埋まらずにそのまま放置しているというオーナー様もいらっしゃいます。
リスクとして、新築時の家賃で満室が続くとは限らないことを理解しておきましょう。
物件の入居者が決まるとそこから家賃収入が入ってくるようになります。
しかし、中には家賃を滞納する入居者もいますので、家賃を滞納されてトラブルや収入に繋がらないというケースも発生する可能性があります。
具体的な例としては、空室が長期化しているから、入居者の審査も行わず入居優先で入居させた場合に、家賃を滞納されてしまったり、すぐに退去されてしまうなどでまた原状回復費用がかかってしまうなどの悪循環になっているケースもあります。
そのため最近では、滞納保証会社をつける方も増えています。
リスクを考えて滞納保証会社をつけておけば、家賃を滞納するようなことが起きても、家賃が入ってくるような仕組みに繋がります。
築年数が経過していくと、必ず様々な部分で経年劣化が起きてきます。
設備機器は、古くなってくると故障しやすくなりますし、建物自体も劣化してきます。
そのため、必ずリフォームを入れなければいけないタイミングが来ます。
例えば、キッチンは築30年を超えると交換のタイミングと言われており、お風呂も築20年程度で交換する必要がでてきます。
その他にもエアコンや給湯器に関しても10年～15年で交換した方がいいでしょう。
このように、経年劣化を考えて物件維持するための必要な費用を計算することが必要です。
設備機器のリフォーム費用や建物の修繕費用なども含めて収支のシュミレーションをしていただきたいと思います。
現在は、金融機関の金利は低金利と言われています。
今後、金利が上昇していくことで毎月の返済額が増加する可能性が考えられます。
一般的には、賃貸経営で入ってきた家賃収入を返済にあてることになると思いますが、金利上昇により毎月の返済額が上がった場合に、入ってきた家賃収入では返済できないということもあるかもしれません。
変動の金利を選んだ方がいいかなども含めて、金融機関へ相談するなど対策が必要になります。
物件に入居いただいた入居者が亡くなるといったケースや、事件に巻き込まれたり、殺人などが起きる可能性もゼロではありません。
ニュースなどでそのような報道がされたりすると、物件の価値や人気にも影響を大きく受けてしまいます。
また、孤独死された方が居れば告知義務も発生します。家賃を下げて募集する必要がでてきます。
このような事故は、賃貸経営に悪影響を及ぼすということを把握しておきましょう。
地震や台風などの自然災害で、建物が崩壊することも考えられます。
火災保険に入ることは一般的ですが、東京では地震の発生率が高いという話もよく聴くと思いますので、地震保険などの災害リスクも視野に入れて対策をしておいた方がいいでしょう。
まとめ
不動産投資は、誰もが成功する訳ではありません。
ご紹介したリスクが全てではありませんが、これらのリスクも理解し、しっかりと対策をしていくことが不動産投資を行ううえでの基本となりますので、是非参考にしてみてください。
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