この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
賃貸経営を行っていく上で、リフォームをするタイミングや最適なリフォームについて考えているオーナー様も多いと思います。
今回は、不動産投資家を２つのタイプに分けてそれぞれどのような視点でリフォームを考えるべきかについて紹介していきます。
不動産投資家は、大きく分類すると以下の２つのタイプに分かれます。
・今後物件を売却したい不動産投資家
・物件を長く保有したい不動産投資家
それぞれのタイプによって、やるべきリフォームにも違いが出てきますのでタイプ別に説明していきます。
今後物件を売却したい
今後物件を売却したいと考えられているケースでは、所有されている不動産物件そのものを売却しますので大きな収益に繋がる場合があります。
そのため、このケースの不動産投資家の方に共通して思われていることの１つに「売却する時に出来るだけ高く売却したい」という考えがあります。
売るからには、高く売りたいというのは当然だと思いますので、リフォームする場合にも高く売ることに繋げるためにどうしたらいいのかという視点で工事を考える必要があります。
物件の価値は、年間の家賃収入と利回りによって計算されます。
当然、家賃収入が高ければ売却価格も高くなります。
従って、家賃を最大限あげる努力が必要となります。
一方で、高額なリフォームをして家賃を上げればいいかというと、そうでもありません。
リフォームをしても近隣エリアの競合物件と比較してみて、物件力が足りなかったり差別化出来なかった場合などは、それに見合った家賃でないと入居も見込めません。
また、リフォーム費用が高ければ、売却した時にペイ出来ないという事も考えられます。
以上のことから、どれくらいのリフォームであればどれくらいの家賃収入になるのか、シュミレーションをしたうえで費用対効果の高い選択をする事が大切となります。
物件を長く保有したい
物件を長く保有したいと考えられているケースでは、所有されている不動産物件からの家賃収入を長い期間得るために、物件を維持していく期間をある程度見据えた賃貸経営が必要となってきます。
このような長期保有希望の不動産投資家の方が共通して重要視されているのが手残りです。
保有されている物件から、あと何年程度家賃収入を得たいのか、またはあと何年程度この物件を維持させる必要があるかによって、それぞれ考えるべきリフォームも変わってきます。
例えば、、、
木造の築30年のアパートで、10
年くらいで建て替えを検討しているオーナー様であれば、10年間でキャッシュが残るリフォームをする必要があります。
10年以内で建て替えを検討している場合、リフォームは最低限の現状回復と最低限の経年劣化による設備交換程度に抑えておいて、家賃を安く貸すなどして、手残りをしっかりと増やしていくことが大切になってきます。
RCの築30年であれば、きちんとメンテナンスを行えば、20年から30年もつといわれています。
今後20年～30年の賃貸経営を考えた上で、どのタイミングで、水回りを交換した方がいいなどの判断や、間取り変更をした方がいいなどの判断を行う必要があります。
あと何年くらいこの物件から収益を得たいかのゴールを決めて、それに対して手残りを増やすことのできるリフォームの費用対効果のシュミレーションをすることが必要になってきます。
このように、物件を長期間保有していくケースでは先々を見越した上でのリフォームや実施のタイミング検討が重要となります。
まとめ
物件の売却を考えているのか、長く保有していく予定なのか不動産投資家のタイプによって、所有されている物件のリフォームの考え方も変わってきます。
将来売却を考えている場合は売却額を考慮してリフォームする
考えていない場合は、手残りを考慮してリフォームをする
どちらもしっかりとシュミレーションを行い費用対効果の高い選択をすることが大切です。
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