この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
不動産投資をされている多くのオーナー様、は金融機関から借り入れをして返済をしながら賃貸経営をされている方が大半だと思います。
例えば、住宅ローンを組んだり、カードローンを組んで家を購入したり車を購入した場合に、銀行から借り入れをして返済しながら家に住んだり、返済しながら車を所有するってことは一般的によくあることだと思います。
このとき、支払いの方式については元利均等返済と元金均等返済の2つの返済方式があって選べるようになっています。
自分自身に合った返済方式はどちらなのかを自分で判断することがとても大事です。
この返済方式のメリットデメリットや注意点について、ご紹介していきます。
不動産を購入する際に元金均等返済と元利均等返済のどちらがお得なのか
借り入れなどを行なった際の支払いの方式には、元利均等返済と元金均等返済の２つがあります。
元利均等返済とは
毎月の返済額が一定となる返済方法です。 住宅ローンなどを組んだ際に、初月のお支払いが例えば10万円とした場合に、翌月も10万円、1年後も5年後も変わらずに10万円で、35年ローンとして最終月も10万円というように、返済額が変わりません。
メリット
返済額が一定であること。
デメリット 返済を始めた当初は利息部分が大きく、元金部分の返済は小さい。
元金均等返済とは
毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。
元金に応じて利息が変動します。返済当初は利息が多く、返済額が大きくなります。
返済が進めば利息部分は小さくなります。
トータル利息は、元金均等返済の方が少なくなります。
メリット
・利息の支払いを抑えることができる。
デメリット
・返済当初は返済額が大きくなる。
・ローンが通りにくい。
シュミレーションによる比較
シュミレーション①
借入額：4,000万円
金利：1％
返済期間：35年
元利均等返済
支払い額：112,914円/月
利息総額：7,423,997円
元金均等返済
支払い額（初回）：128,571円/月
支払い額（最終）： 95,317円/月
利息総額：7,016,666円
それぞれの支払い額を比較しますと、支払い額は元金均等返済の方が1万６千円程度高くなっています。
しかし、最終時の支払い額は、9万5317円となっており、支払いが進むにつれて返済額が少なくなっているのがわかります。
トータルの利息については、約40万円ほど元金均等返済の方が安くなっています。
利息部分を見ると、元金均等返済の方が利息が少なくすみますので元金均等返済をオススメします。
注意点としては、初回の支払い額が高くなっているため、元利均等返済よりもローンの審査が通りにくいというのがあります。
個人の消費となりますので、リスクが少ない方がいいと思いますので、元金均等返済でローンが通る程度の物件を購入することをお勧めします。
シュミレーション②
借入額：1億円
金利：3％
返済期間：35年
元利均等返済
支払い額：384,850円/月
利息総額：61,637,079円
元金均等返済
支払い額（初回）：488,095円/月
支払い額（最終）： 238,690円/月
利息総額：52,625,000円
それぞれの支払い額を比較しますと、支払い額は元金均等返済の方が約10万円程度高くなっています。
しかし、最終時の支払い額は、23万8690円となっており、元利均等返済よりも約15万円程安くなっています。
トータルの利息については、約1,000万ほど元金均等返済の方が安くなっています。
新築時は家賃が一番高く、満室に一番しやすい状況になります。
しかし、築10年、15年と経年とともに家賃は必ず下がってきますし、入居率も下がってきます。また、空室期間も長期化する傾向にもあります。
経年と共に設備の交換などのリフォーム費用が必ず必要になってきます。
そのため、10年、15年と経過した時の返済額が少ない方がキャッシュが手元に残しやすく賃貸経営としては楽になります。
※人によっては、元利均等返済の方をメリットがあるとされる方もおられます。
まとめ
賃貸経営においては、できるだけ支払いに関する負担を減らしたいという方も多いと思います。
ご自身でシュミレーションをするなどして、元利均等返済と元金均等返済の特徴を理解して、ご自身にあった返済方法を判断いただければと思います。
