年末12月と年明け1月(繁忙期前)どちらにリフォームするとお得!?

空室改善コラム

地域や物件により異なりますが12月は比較的入居の動きが少なくなる時期です。

11月(年末近く)に退去が出た物件や長期空室の物件を所有されているオーナー様であれば年明け繁忙期(2月~4月)に入居を決めたいとお考えの方が多いのではないでしょうか。

時期が良いと高い家賃で入居が決まる事も考えられます。

その際、年末12月と年明け1月(繁忙期直前)にリフォームするのではどちらがお得なのでしょうか。

お得の定義は様々ですが個人名義で物件を所有していて、税金を安くしたいとお考えの方であれば年内12月にリフォームをする方がお得です。

多くのオーナー様は出来る事なら確定申告後に支払う所得税は

「高いより安い方が良い!」

とお考えだと思います。

なかには多く納税する事を美徳とお考えの方もいらっしゃいますが、割合でいうと10%程度ではないでしょうか。

それはそれで素晴らしい考え方なのですが、賃貸経営を行う上で「収入を増やし」「支出は減らし」いかに「手残りを増やす」かはとても重要な事です。

これは賃貸経営に限らず会社経営も同じです。

大幅な利益出るタイミングで上手く対策をとる事で、内部留保を増やす事ができ従業員への還元やいざという時の設備投資に備える事も可能です。

リフォーム費用は全額経費として計上できる

ご存知の通りリフォーム費用は全額経費計上出来ますが、一括経費計上できる「修繕費」と減価償却しなければいけない「資本的支出」に分類されます。

修繕費とは

今までと同様に使用するために支出する、修理・維持管理・原状回復費用等をいいます。

<例>
・クロス張替え

・塗装工事

・塩ビタイル貼り

・ルームクリーニング

 

資本的支出費とは

その資産の使用可能期間を延長させたり、またはその資産の価値を増加させたりするために支出した金額をいいます。

<例>
・ユニットバス交換

・ブロックキッチン→システムキッチン工事

・追炊き工事

・和室→洋室に伴う床上げ工事

原状回復工事やイメチェンのようなデザインリフォーム費用は全額修繕費として経費計上する事が可能です。

個人名義で物件を所有しているオーナー様は毎年1月〜12月末までの売上経費を計算し、2月16日〜3月15日までに確定申告を行い所得税を納税しなければいけません。

所得が多ければ多いほど所得税や住民税の支払い額は多くなります。

多くの利益(所得)が出るようであれば、経費を増やす事で翌年納税する税金を削減する事が可能です。

無駄な支出は必要ありませんが、どちらにしても年明けリフォームを行わなければいけないのであれば年内にリフォームを終えた方がお得と言えます。

当然早めに綺麗なお部屋をネットにアップさせた方が入居が決まる可能性も高まります。

なかには

「他に買いたい物件があるから、赤字になるとまずいんだ!」

という方もいらっしゃると思いますので、全ての方に当てはまるわけではありませんが・・・

法人名義で物件を所有されているオーナー様も決算前、決算後どちらにお金を使った方が手元に残りお金を増やす事が出来るがの判断が重要です。

必要以上の節税はおススメ出来ませんが、手残りを少しでも増やすのであれば工事時期も大切だと考えます。

 

 

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