この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
ここ数年で、賃貸住宅に対してリノベーションを施して空室改善に取り組んでいるオーナー様は非常に増えてきました。
リノベーションをして、リノベーションする前よりも物件に魅力が増え物件力が上がったと実感される方がおられる一方で、リノベーションをしても空室が埋まらないと悩んでいらっしゃるオーナー様もいます。
リノベーションを行うことで、物件の物件力は確実にアップします。
古くなっていた設備を新しくしたり、お部屋の間取りを今の時代の傾向に合わせて変更したりすることで、魅力は上がります。
しかし、物件力がアップしたからといって必ず空室が埋まるかというとこれはイコールではありません。
その理由について、ご紹介していきます。
理由はリノベーション後の家賃設定
賃貸物件をリノベーションした後の家賃設定については大きく分けて、リノベーションした物件だけを見て家賃設定をしている方と、類似物件を確認するなどして家賃設定をする方とがいます。
当然ながら、リノベーションをして物件の魅力があがっていますしそのために経費をかけていますので、その分を家賃に上乗せして高めに家賃設定を変更したいという想いは皆さん同じだと思います。
しかし、入居希望者は類似の物件や近隣の物件も含めて物件選びを行っていますので、その辺りも踏まえて適正な家賃設定かを考える事が必要になります。
家賃設定をする際に、気をつけておかなければならないのは、近隣の類似物件の相場です。
リノベーションをしていたとしても、元々の物件力が近隣の類似物件と比べて劣っていた場合、リノベーションをして初めて同等の物件力になります。
そのため、類似物件の家賃設定が既に同等または低く設定されていれば、高めの家賃設定をしても入居の確率が上がることはありません。
相場の調べ方の1つとして、オーナーさん自らインターネットで近隣の類似物件を調べるやり方があります。
例えば、同じような立地で間取りや構造、築年数が同じような物件をピックアップして、類似物件がどのくらいの賃料で募集しているのかを調べます。
所有されている物件とどちらの方が物件として魅力があるのかというのは非常に大事になってきます。
また、リノベーションをする前にこういった確認を行うことで、どこをリノベーションしたはや、また家賃設定の参考にもなります。
インターネットでご自身で手軽に確認が出来ますので、比較的取り組みやすいと思います。
シンプルな家賃査定のやり方としは、仲介店舗に直接ヒアリングするというやり方もあります。
こちらも出来ればオーナー様自ら仲介店舗に訪問いただいて、営業マンの方に直接聞いて見ることをオススメします。
営業マンに直接確認するメリットとしては、やはり今の賃貸のマーケットや入居者のニーズを一番理解しているのは仲介店舗の最前線で案内に応えている営業の方ですので、その生の声を聞けるというのは大きなメリットですし、非常に大切な情報になります。
また、出来れば１店舗だけに訪問してヒアリングするのではなく、最低でも５店舗程度は訪問してヒアリングしていただくと色んな方の意見を聞くことができますし、冷静な判断ができるのではないかと思います。
その際、仲介店舗の営業マンの中には経験豊富な方もいれば、浅い方、強気な家賃設定をオススメする方、控えめな方と色んな方がいらっしゃいますので、それぞれどこに視点を向けて考えられているかに着目してヒアリングをしていくと家賃設定のことに限らず、賃貸経営をする上でもとても勉強になります。
ぜひ、訪問してみてください。
まとめ
リノベーションをしても空室が埋まらないと悩んでいらっしゃる場合は、一度家賃設定を見直していただき近隣の類似物件を確認してみましょう。
また、所有物件を今からリノベーションする予定という方も事前の下調べはとても大切です。
無駄のないリノベーションを行って、スムーズな入居に繋がるように取り組んでいただければと思います。
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