【不動産投資】サブリース契約をする際の2つの注意点とは?

空室改善コラム

賃貸経営を行ううえで、物件の空室が長期化することは家賃収入が入らなくなることからリスクとされています。

その一方で、空室であっても家賃を安定して受け取ることができるサブリース契約というものがあります。

安定して家賃を受け取れるという部分だけを見るとメリットは大きく感じますが、注意点を把握せずにサブリースを契約しておくと万が一サブリースがなくなった場合に、賃貸経営が成り立たなくなってしまうリスクもあります。

そのようなことを防ぐためにも、サブリース契約をする際の注意点についてご紹介していきます。

サブリース契約をする際の注意点とは


サブリースは、家賃保証や転貸、又貸しという風にも表現されます。

一般的な賃貸の契約は、物件を所有している家主と実際にお部屋に住む入居者が直接契約を行います。

契約締結には仲介業者が間に入ったり、家賃を回収するのに管理会社が間に入ったりというのがありますが、契約そのものは家主と入居者が直接締結する形になります。

サブリースの契約の場合は、入居者と家主の間にサブリース会社が入ることになります。

家主さんからみたメリットデメリット

メリット
入居状態に関係なく毎月決まった額の家賃を受け取ることができます。

デメリット
サブリース会社の利益分家賃を上乗せして入居者から家賃を回収していることになりますので、満額家賃を受け取ることができません。

サブリース契約をする際の注意点

① 賃料改定の提示内容

基本的には、サブリース会社が契約書を作成します。

そのため、サブリース会社有利な契約内容になっています。

例えば、賃料についてもサブリース会社が査定して決められます。

定期的に賃料改定ができるようになっています。

そのため、当初の賃料をずっと受け取れる訳ではありません。

空室が多ければ賃料改定もされますので、何年毎に賃料が改定できる契約なのかを確認しましょう。

また、それに合わせて、家賃のダウン率が指定されているかも確認してください。

家賃のダウン率が提示されていれば、それ以上の賃料の低下はありませんが、中にはダウン率が提示されていないこともありますので、その場合は要注意です。

家賃のダウン率の提示がないと、サブリース会社が好きなだけ家賃を下げて賃料改定を行ってしまいます。

 

②サブリース会社が査定した家賃設定

サブリース契約の中には、解約条項も含まれています。

よくある内容としては、3ヶ月前予告で契約を解除することができるというモノがあります。

物件の空室が多くて賃料が中々入ってこない場合などは、サブリース会社も経営が成り立ちません。

倒産のリスクも出てくるため、契約解除をされるリスクが家主側にもありますので、解約条項についても把握しておくことが大切です。

また、実際に新築物件にサブリースをつけるといった話で、家賃保証があることを理由に物件を購入されたオーナー様で、サブリース会社が倒産してしまったケースがあります。

実際には、空室の状態で経営も成り立っていない状態にもかかわらずオーナー様に家賃を支払うという自転車操業のような状態になっていたそうです。

このような場合、サブリース会社が倒産すると賃貸契約は、家主と入居者との契約になります。

しかし、サブリースが間に入っていた際に空室が多くあるとすぐには家賃収入の見込みもありません。

そのため、銀行への返済も厳しくなってしまうなどのリスクもあります。

ここでの注意点として、サブリース会社が査定した家賃設定が、相場と比べて高く設定されていないかをチェックすることが大切になります。

新築のマンションやアパートでサブリースをする際には、建設される物件の場所が賃貸のニーズがあるかどうかや、実際のお部屋の間取りが入居者のニーズに合っているかどうかなどはとても大切になります。

これらを確認した上で賃料も適切かどうかを確認することが大切になります。

まとめ


サブリース契約は、空室でも安定して家賃を受け取ることができるメリットはあります。

しかし、ご紹介したような注意点もありますので、事前に確認できることはしっかりと確認したうえで判断することが大切です。

そうすることで、仮にサブリースが外れた場合でも、賃貸契約を成り立たせることに繋がっていきます。

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