賃貸経営の中で、空室の状態が長期化する物件にはタイプがあります。
そこには、空室が長期化するという何かしらの原因があるはずです。
また、そのような物件には共通点も多く、事前に改善に努めることで空室の長期化を防げるようなケースがほとんどです。
空室が長期化している特徴についてとその改善方法についてご紹介していきます。
空室が長期化する物件の２つのタイプとは
空室が長期化している物件には２種類のタイプがあります。
①入居希望者の内見や問い合わせがない
②入居希望者の内見が入っているのにも関わらず入居が決まらない
入居希望者の内見や問い合わせをもらう事は、入居を決める上で重要な入居希望者との接点となります。その接点の前後に注意するポイントがあります。
1. 入居希望者の内見や問い合わせがない
入居希望者の内見や問い合わせがない場合は、入居希望者との接点が生まれていないという事になりますので、物件の正確な情報が適切に案内されていない事が考えられます。
今の時代、インターネットでお部屋探しをされる方がほとんどなので、物件がWEBサイトに掲載されていなければ入居希望者まで情報が届きません。
しかし、その掲載されている物件情報が実際の募集情報と相違しているケースがあります。
特に、賃料改定をした後やリフォーム後は注意する必要があります。
初期費用や家賃の改定をしたのにも関わらず最新の募集情報がWEBサイトに反映されておらず、
改定前の賃料で掲載されていたり、間取り変更や水回りをリフォームしたのにも関わらず募集されている平面図や写真がリフォーム前のもので掲載されているなどの、実際の賃貸情報と相違している場合があります。
当然、サイトを見た方は相違している情報を見てしまいますので、問い合わせをする確率も低くなります。
入居希望者さんの8～9割の方は事前にインターネットでWEBサイトを下調べしています。
住んでみたいという気持ちになって初めて問い合わせをしてきてくれます。
最新の情報が反映されていないだけでも、入居したいという候補物件から除外されてしまいますので、WEBサイトに適正な情報が掲載されていることをチェックしてみてください。
一方で、インターネットには正しい物件情報が掲載されているのにも関わらず、内見や問い合わせがありませんというケースもあります。
こちらに関しても、入居希望者との接点が生まれていませんので、正しい情報が伝わっていないもしくは正しい情報は伝わっているけども物件に関して魅力を感じとってもらえていないことが考えらます。
結論からいうと、物件力に対して募集賃料が高すぎることが考えられます。
例えば、新築物件や築浅物件でも相場に比べて高く家賃設定をしていると入居は決まりづらいです。
しかし、築古の物件でもお得な賃料で募集すると入居は決まります。
このように、物件力に対して募集賃料が相場に比べて適切かどうかをしっかりと判断することはとても重要です。
物件を探している方も、インターネットで競合物件を当然見ているわけですから、相場的にどれくらいの値段かはある程度把握していることが想定されます。
そのため、募集賃料と物件力にギャップがある場合、空室対策としては２つしかありません。
⬛️賃料を下げて物件力に合わせる
⬛️賃料を下げずに何かしら対策を打って物件力を上げる
そうすることで、競合物件と同じ土俵で物件を見てもらう事に繋がります。
2. 内見が入っているのにも関わらず決まらない
物件の内見が入っているということは、入居希望者との接点が発生していますので、物件の正しい情報が伝わっていて立地や家賃などの条件はクリアしています。
しかし、入居が決まっていないということは現地に見に行って物件に魅力を感じなかったことが考えられます。
実際に物件を見に行ったのにも関わらず入居に繋がらなかった場合の特徴として挙げられものは以下のものが考えられます。
・既存の入居者の私物が共用通路に放置されている
・通路などにタバコや空き缶などのゴミが散乱している
・集合ポストがチラシで散乱しゴミ箱もゴミで溢れている
・傘や靴が放置されている
・駐輪場に自転車が散乱している
・物件の部屋に虫の死骸や異臭がする
せっかく問い合わせをして見に行った物件が、このような状態だと住みたいと感じますか。。
魅力を感じるどころか、住みたくないと感じてしまいますよね。
問い合わせを頂いているにも関わらず、これはとてももったいないです。
このような事になっている理由として、中途半端な原状回復をされていることが考えれらます。
入居が決まるまでクリーニングはしないといった話も聞いたことがありますが、基本的には論外です。
賃貸経営で出来る限り支出を抑えることは大切なことではありますが、節約をしすぎることで物件の魅力を落としてしまうことも考えられます。
定期清掃やクロスの張り替えなど、最低でも入居者が魅力を感じてもらえるような現状回復は行うべきです。
正しい物件情報を案内し、入居希望者との接点を作り、その接点を入居に繋げるために事前に綺麗な状態の物件管理を行っておく、ここまでをしっかりと準備しておけば空室が長期化することも防ぐことが出来るでしょう。
オーナー様自らが住みたいと思うような物件管理を心がけていきましょう。
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