この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
賃貸経営をされているオーナー様の中には、長期空室物件で悩まれている方も多いと思います。
長期空室物件には、必ず原因がありその原因をしっかりと掘り下げ改善することが大切となります。
改善する対策には、大きく２種類あります。
条件緩和で空室を対策を実施することと物件力の向上で空室対策を実施するこの２種類になります。
この２つの中でも、売却時の優位性が高まったり節税効果に繋げやすいと言われている物件力の向上で空室対策を実施することについて、ご紹介していきたいと思います。
賃貸不動産の条件緩和による空室対策とは
賃貸経営の物件力向上による空室対策とは
物件力向上による対策については、いくつか種類があり大きく分けると４つのカテゴリーに分かれています。
① 人気設備を導入する ② リフォーム・リノベーション ③ 家具・家電を導入する ④ コンバージョン
それでは、順に説明していきます。
入居者が好むような設備を導入することで入居に繋げるという対策になります。
人気のあるものは、業界の中でもランキング形式で発表されていたりしますが代表的なものとしては以下のようなものがあります。
・インターネット無料 ・宅配ボックス ・テレビモニター付きインターホン ・温水洗浄便座
インターネットは、今の時代どのご家庭でも契約しているものになってきていますのでインターネットの備え付けや、通信販売も多く利用されていることから宅配ボックスも重宝されるケースが多いです。
モニター付きインターホンや温水洗浄便座も不動の人気設備となっています。
入居者の中には、これらの設備がある物件を探しているといった方も多くいらっしゃいますので、これらの人気設備を導入することが空室対策になります。
リフォーム・リノベーションについては、物件の価値を高めるということでとても有効的になってきます。
例えば、和室を好む方は現在あまり多くないとも言われています。
そのため、和室を洋室に変えるというリフォームも対策の１つになります。
古くなったキッチンやお風呂を交換するのも有効的なリフォームです。
また、大掛かりに２
DK
だったお部屋を広いリビングがある１
LDK
に変更して今時の人気なお部屋タイプにしてみるなども物件の価値を高める１つとされており、多くのオーナー様も取り組まれています。
家具・家電の導入については、比較的単身者向けの物件に効果的とされています。
当然ながら、新生活を始める方は初期費用をお支払いして賃貸に入居されます。
それ以外にも、生活するための家具・家電を用意しなければなりません。
入居者の中には、予算的に厳しいという方もいらっしゃいますので、オーナー様の方でお部屋に必要な家具・家電を導入して家賃の中でそれらの設備もご利用いただくことで、新生活をスタートされる入居者様に喜んでいただけるケースが多いです。
こちらは、単身者向けの物件には特に有効的で、ファミリー向けの物件には効果はあまりないとされています。
コンバージョンとは 用途変更という意味になります。 例えば ・オフィスとしていたものを住居として使いたい ・倉庫として使っていた空間を住居として貸したい これらをコンバージョンするというように表現します。
空室対策での例としては、賃貸で貸し出すのではなく、民泊に変えたり、ウィークリーやマンスリーマンションに変えて賃貸経営するのも１つの方法としてあります。
ただし、このような場合は物件があるエリアが重要となってきますので、そのあたりも踏まえて検討する必要があります。
物件力向上の空室対策のメリットデメリット
メリットデメリットは以下の通りです。
どちらも理解した上で、検討することをおすすめします。
メリット ・売却時の優位性が高まる ・節税効果がある
対策としてご紹介した通り、やはり費用がかかるケースが多いのが物件力向上の対策の特徴でもあります。
しかし、費用をかける分、家賃を下げずに入居者を迎える確率も高くなります。
当然ながらその分売却時の優位性も高くなりますし、対策としてかかった費用は経費計上できますので節税効果も見込むことができます。
デメリット ・お金がかかる ・今すぐできない
条件緩和との逆で、対策として新たに設備を導入したらリフォーム・リノベーションを行うことになるため、その費用はかかってしまいます。
また、設備導入やリフォーム・リノベーションの工事のための期間が必要となり、今すぐに対策結果を得られないというのもデメリットの１つとなります。
まとめ
物件力向上の空室対策を検討される際は、物件の価値を下げたくない方や当面建て替えを検討しておらず長く賃貸経営をしていきたい方、入居者の質を下げたくないといった場合には有効的な空室対策になります。
お持ちになっている物件の状態や今後の賃貸経営の考えによって、条件緩和や物件力向上による空室対策それぞれを検討されることをおすすめします。
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