この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
不動産投資家の多くの方は、賃貸経営をする中で賃貸マンションやアパートを購入した後のメンテナンスや日々のランニングコストなどにも気を配って経営をされているかと思います。
コストを改善できるポイントについてもある程度把握されている方も多くいらっしゃると思いますが、改善できるポイントに貯水槽があることを見落としている方も多くいらっしゃいます。
貯水槽の知識の有無によって、今後の不動産投資のコストにも影響があるかもしれません。
貯水槽について、ご紹介していきます。
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コストが大きく変わる貯水槽の思わぬ落とし穴とは
アパートやマンションを購入される不動産投資家の多くの方は、利回りを気にして極力利回りの高い物件の購入を希望されています。
利回りと同じように注意深く気にしておく必要がある事として、貯水槽の有無です。
貯水槽とは
水を貯める施設・設備のこと
賃貸住宅に置ける貯水槽は、大きく２つあります。
・アパートやマンションの１階部分に置いてある受水槽
・屋上に設置されている高架水槽・高置水槽
また、設置状態については、３つに分類できます。
① 受水槽のみが設置されている物件
② 受水槽と高置水槽が設置されている物件
③ 受水槽も高置水槽も無い物件
道路の下には、水道の本管が通っていますが、その本管から受水槽に水を貯めています。
受水槽に貯めた水は、ポンプを使って各お部屋に給水されることになります。
高置水槽が設置されている物件の場合は、受水槽に貯められた水をポンプを使って屋上にある高置水槽に送ります。
その後、重力を使って、各お部屋に給水することになります。
受水槽・高置水槽が設置されている際の注意点 受水槽や高置水槽が設置されていれば、当然ながらメンテナンス費用もかかることになります。 10トンを超える貯水槽の場合は、1年に一回クリーニングと水質検査をしなければなりません。 また、貯水槽にトラブルが起きると修理費用も発生する可能性が出てきます。
利回りの高い物件を購入したとしても、貯水槽のトラブルによって出費が発生した場合、賃貸経営にも影響が出てしまいます。
そのため、物件購入時は受水槽及び高置水槽の有無を確認する事が大切になります。
どちらの設置も無い場合は、「直結方式」という方式になります。
これは、水道の本管から物件の各お部屋に給水する方式になり、大きく２種類に分けられます。
・直結直圧式給水 配水管の水圧を利用して、配水管から家庭の蛇口に水道水を供給する給水方式 ・直結加圧方式 給水管の途中に加圧するための装置を取り付け家庭の蛇口に繋げる給水方式
注意点としては、直結加圧方式については加圧するための装置が取り付けてありますので、装置の故障によってはメンテナンス費用が発生する可能性があります。
物件を購入される際に、貯水槽がある場合や加圧するための装置がある場合は、過去の故障履歴を確認する事が重要です。
故障している履歴があれば、修理されているはずですので、いつ修理がされているのかを把握する事ができますし、新しいものに交換されているかも確認する事ができます。
ココテラスで取り扱った工事例として、貯水槽があった物件で設置してあった貯水槽を撤去して直結方式に切り替えたケースがあります。
これは、貯水槽があることによって、メンテナンス費用がかかってしまうというデメリットがありますので、切り替えの工事費用は一時的にかかってしまいますが直結方式に切り替えることで、ランニングコストを削減する事ができます。
また、これは既にマンションやアパートを購入されている場合でも、貯水槽が設置してある場合には、コスト削減に繋がる可能性もあります。
直結方式に切り替える工事費用を確認いただき、ランニングコストと比較検討してみて、判断いただくのも１つのコスト削減の対策になります。
まとめ
賃貸経営を行う上で、設備等のメンテナンスやランニングコストは気になる項目の１つです。
その中でも、貯水槽に関しての知識を見落としている方も多くいらっしゃいますので、見落としていた方は是非参考にしてみてください。
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