賃貸か持ち家か?どっちがお得なのか空室対策のプロが解説します!

空室改善コラム

不動産関係者に限らず、賃貸と持ち家はどちらの方がお得なのかということについては、多くの方が関心を持っていることとして、様々なところで議論が行われています。

比べる視点によって、賃貸の方がお得であったり持ち家の方がお得であったりと、どちらが良いとハッキリと結論づけることは中々難しいですよね。

YouTubeチャンネルでも紹介していますが、ココテラスの代表の篠原が中古の分譲マンションを購入し、リノベーションをした部屋に住んでいる経験から話している内容をもとに、賃貸と持ち家どちらがお得なのかについて紹介していきます。

YouTubeチャンネルの方でも、同内容を配信しておりますので是非あわせてご覧ください。

 

賃貸と持ち家はどちらがお得なのか


賃貸と持ち家はどちらがお得なのかについては、不動産業界においても長く議論されています。

賃貸、持ち家それぞれに特徴があり、人によって主張される意見は様々存在しているのが現状です。

購入する物件次第で、なんとも言えないといった意見もあります。

実際、国内の持ち家の比率は、60%程度と言われています。

地方都市は持ち家比率は高く、都市部は賃貸比率が高い状況で、エリアによって比率は変わってきますし、20代や30代の方は賃貸住まいの方が多く、結婚をされてマイホームを購入するといった40代の方は持ち家を持たれているケースも多くあり、一概にどちらが良いのかをお伝えするのは難しいですが、全体的にみると持ち家に住まれている方が多い傾向にあるというのが現状です。

◾︎損得勘定で判断した場合はどちらがお得でしょうか

結論
購入する物件次第では持ち家の方がお得
※個人の見解です。

持ち家を持つことについては、様々なリスクがあると言われます。

しかしながら、結論に至った理由としては物件によってはリスク回避が可能であるということがありますので、持ち家否定派の意見についてそれぞれ回避できるかを紹介していきます。

持ち家否定派の意見
① 購入した時点で価値が下がる
② 長期ローンはリスク
③ 生活スタイルの変化

① 購入した時点で価値が下がる

例えば4,000万円の新築の戸建を購入した後に、何かしらの理由で引越しをしないと行けなくなり、売却する方も中にはいらっしゃいます。

全く住んでいないこの物件を、同じ価格で売却できるかというと難しいのが現状です。

新築でも、購入した時点で価値は8割程度の価値になると言われていますので、3千200万程度での売却になることが想定されます。

これは間違っていない意見ですが、購入する物件次第とも言えます。

例えば、中古の分譲マンションを購入してリフォームを行えば、価値が上がる可能性もあります。

② 長期ローンはリスク

終身雇用が崩壊していて、いつリストラにあうかもわからないような状況で、長期ローンを組むことはリスクであるとも言われています。

しかし、賃貸で生活をしていたとしても、同じリスクは伴う形になります。長期ローンではないにしても、賃貸の家賃は払わなければいけません。

そのため、そこまでリスクは変わらないともいえます。

一方で、賃貸は引っ越すことができますよね?といった意見もあります。

持ち家の場合も、持ち家を貸し出して、ご自身が引越しを行なうことも可能です。

これらを踏まえると、②についても賃貸・持ち家どちらにおいても同じように発生するリスクと言えるのではないでしょうか。

③ 生活スタイルの変化

生活スタイルは、その時々によって変化する場合があります。

例えば、働く場所が変わったり、田舎へ帰ることになったり、離婚して別の物件に住む必要が出てきたなど、様々な状況が考えられます。

このような生活スタイルの変化を考えると賃貸の方が良いのではという意見になるわけですが、こちらに関しても、例えば所有している物件を賃貸で貸し出すことを行えば、毎月手残りが発生する可能性もありますし、物件によってはリスク回避が可能と考えられます。

 

◾︎なぜ、マンションを購入したのか

冒頭でもご紹介しましたが、ココテラスの代表・篠原は中古のマンションを購入していますが、その理由はこちらです。

ランニングコスト削減

シンプルに、月々のランニングコストの削減を目的に中古のマンションを購入しています。

住宅を購入するメリットとして、住宅ローン減税があります。

住宅ローン減税制度とは
住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除されます。
また、所得税から控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

例えば、4,000万円の残債がある場合は、その1%になりますので、40万円が所得税から控除されることになります。

マンション購入前の賃貸時の家賃から、マンション購入後の家賃では月々5千円程負担額が増えていましたが、税金を考慮すると現在の方がお得に住めている状況になります。(動画で、マンションの購入前と購入後の間取りや家賃の比較を紹介していますので、詳しくはYouTubeの動画をご覧ください。)

 

◾︎マンションを購入する際にこだわったポイント

① 原状回復工事の終わっていない中古マンション
② 物件価値が上がりそうな立地
③ 賃貸で貸し出した際、手残りが残るか

① 原状回復工事の終わっていない中古マンション

持ち家を購入しようとされる方は、まず中古か新築か、そして戸建なのかマンションなのかという風に判断が別れると思います。

例えば、同じ立地で同じような間取りの場合、分譲マンションの方が安いです。

特に、駅近の物件を希望していたこともあり、そうなってくると戸建は厳しいため分譲マンションにしました。

また、自分好みの部屋にリノベーションして住みたいということもありましたので、中古マンションを購入しました。

中古マンションを購入する際に、原状回復工事の終わっていない物件を選んだ理由としては、売却価格の交渉がしやすいというのがあります。

当然ながら、原状回復工事が終わった物件になりますと、購入後すぐにでも住むこともできます。

しかし、原状回復工事が終わっていない物件は、原状回復を行う必要も出てきますので一般的には不人気物件になります。

そのため、買い手が見つからずに値下げしているようなケースもあります。

リノベーションしてしまえば、お部屋は見違えるように変えることは可能ですので、リフォーム・リノベーションを行う前提であれば、このようなポイントも重要かもしれません。

② 物件価値が上がりそうな立地

物件の価格が上がるというのは、一般的に難しいとされています。

そのため、物件価値が下がりにくい立地や条件というのが重要になってきます。

当てはまるものとして、駅近の物件があります。

駅近の物件は、基本的には価値が下がりにくいとされており、駅から離れれば離れるほど物件価格は下がりやすくなる傾向にあります。

物件価値が下がらなければ、売却しても利益が残る可能性がありますし、賃貸で貸し出したとしても手残りが発生する可能性もありますので、駅近の物件はオススメできます。

物件の価値が上がりそうな立地を見分ける方法としては、以下があげられます。

・新しい駅が建設される
・新しい路線が開通される
・新しい商業施設が建設される

どれも頻繁に起こり得るものでもありませんが、このような状況が見込まれる立地には、住宅の需要が高まる可能性が考えられますので、物件の価値が上がることも予想することができます。

③ 賃貸で貸し出した際、手残りが残るか

賃貸で貸し出した際に、手残りが残るかどうかも購入する際に考えておきたいポイントといえます。

持ち家否定派の意見でもご紹介しましたが、リスク回避の方法として賃貸として貸し出すことで手残りが残すことが出来れば、様々なリスク回避の手段にも利用ができます。

例えば、駅近の物件などで物件価値があるお部屋であれば、利益を上乗せして貸し出すことも可能ということも考えられます。

・賃貸で貸し出しが可能な物件かどうか
・貸し出した際に、毎月のローンは返済できるのか

この2点を確認しておくことで、生活スタイルの変化が起きた際にもリスク回避の手段として活用することができます。

 

まとめ


今回は、個人の見解として「物件によっては、持ち家の方がお得」ということをご紹介させていただきました。

視点を変えると、賃貸の方がメリットある場合ももちろんありますので、物件購入を考えられている方へ向けての1つの考え方として、参考にしていただければと思います。

 

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