【不動産投資】中古不動産を購入する際の注意点
中古不動産の投資用物件を購入する際に、多くの不動産投資家の方は利回り重視で物件を探しているかと思います。
購入する際には、様々な情報を元に判断をされると思いますが特に注意しておいた方がいいポイントについて、ご紹介していきます。
中古不動産を購入する際の注意点
中古不動産の物件を購入しようと検討されている方は、満室の利回りが高い物件を希望されているケースが多いです。
満室の利回りが高い物件の場合、ポイントとなるのが現賃料と相場賃料です。
ポイント
現賃料と相場賃料を比較し、相場との差がないか判断する
賃貸住宅は、半年で退去される方もいれば、10年で退去される方もいらっしゃいます。
お部屋の広さや間取りによって変わってきますが、だいたい2年〜4年程度で入退去が起きると言われています。
そのため、退去が出た場合のことを想定して、類似物件と比較検討しておくことが大切になります。
類似物件とは
・駅からの距離が同じ
・築年数が同じ
・お部屋の広さや間取りが同じ
類似物件を調べていただいて、仮に安い賃料で入居者を募集していた場合は、安い賃料に合わせて募集しないと入居が決まらないということが予想されます。
一般的に、家賃というのは経年と共に下落傾向にあります。
そのため、よっぽどの事がない限り家賃が上がる可能性は低いと言われています。
家賃が上がるケース（例）
・お部屋をリノベーションした
・インターネット無料物件にした
一般的には、上記のように物件に何か手を加えない限り、家賃は上がりません。
これらを考慮すると、購入しようとしている中古不動産の物件に、高い賃料で入居者が決まっているお部屋で退去が出た場合に、家賃を下げて募集しても収支が合うのかを考えておく必要があります。
投資家の方の中には、物件を高く売却するために無理やり家賃を高く設定している方もいらっしゃいます。
このようなケースでは、仲介業者さんにお支払いする広告料を上乗せして、入居者を決めるような形になりますが、必要以上の広告費を掛ける必要はありません。
広告費の増額は、一度きりの対策
仮に広告費を増額して入居者が決まったとしても、退去した後にはまた同じように広告費をかけなければ入居者が決まらないという状況になってしまいます。
そのため、持続できる対策ではなく一度きりの対策となります。
しかし、類似物件と比較して相場よりも高かった場合でも、賃料が高い理由が明確であれば問題ありません。
例えば・・
お部屋をリノベーションして、キッチンやユニットバス、トイレなどの水回り環境が全て新品になっているようなケースや、デザインリフォームをかけたので類似物件と差別化できているなど
高い賃料で入居者が決まっている場合は、なぜ高い賃料を得られているのかを調べておくことは大切になります。
まとめ
中古不動産の物件を購入する際は、類似物件と比較検証する事が大切となります。
また、現賃料から家賃を下げたとしても、「銀行への返済はできるのか」、「収益物件として成り立つのか」ということをご確認した上で、判断していただきたいと思います。
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