この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国41拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeチャンネルの登録者は1.6万人超（2025年2月末時点）。
築32年・17平米のワンルームマンションが、スケルトン解体から生まれ変わる！
イメチェン不動産が手がける「買取再販リノベーション」第1弾がいよいよ始動しました。
今回は、解体初日の様子を現地からレポート。
実際の解体作業の流れや注意点、解体のコツまで、リアルな解体現場の状況をお届けします。
前回の【買取再販シリーズ①】では、解体前のお部屋の状況を紹介しています。
記事はこちらからご覧ください。
工事を担当するのはイメチェン蒲田店です。
施工初日ということで、社長の篠原も解体作業に参加します！
築32年・17平米のワンルームを解体！今回の物件概要
| 物件種別 | 分譲マンション |
| 住所 | 神奈川県横浜市南区 |
| 構造 | RC造 |
| 間取り（面積） | 1R(17㎡) |
解体工事スタート！作業の流れを実況中継
作業を始める前に、平面図を掃き出し窓などに貼り出しておきます。
こうすることで、職人がリノベーション後の間取りを把握しやすくなります。
現場に図面を貼っておくことは重要なポイントなんです！！
今回は解体作業なので、ビフォー・アフターの図面と電気の配線図だけ貼り出します。
通常の施工ならデザイン仕様書を用意して、クロスや床材などの選定内容を共有するんですよね。
解体作業は9時からスタート。
分譲マンションは、管理組合からの規定で作業開始時間が決められています。
共用部分を汚さないように、作業前に玄関の外から廊下を養生します。
また、忘れずに水道・ガスも止めておきます。
解体にはどのくらいの時間がかかるんでしょうか？
この規模（1R）なら、1日あれば片付けまで含めて完了します！
居住スペースには解体するところがないので、今回は水廻り中心ですね。
どういう順番で行いますか？
まず大きな部分から始めます。
今回でいえばユニットバスをばらしてから、その後キッチン周りを解体していく形です。
さらに、間仕切りや不要な壁も解体していきます。
なお、インターホンがある壁は解体せずに残す予定です。
壁のボードなどを解体するときは、主にバールを使います。
扉の接続部分などの細かい部分は、インパクトなどさまざまな工具を使って対応します。
篠原社長、ユニットバスの入り口から解体お願いします！
わかりました！
まずはインパクトでねじを外していけばいいんですね。
次はキッチン横の収納を解体していきます。
バールで壁を壊していきます。ある程度壊れたら手で剥がしていきますよ！
ユニットバス廻りのパッキンも剥がしていってください！
ここがユニットバスの解体で一番簡単な箇所なんですか！？解体作業は大変です……。
続いて、キッチン周りも解体していきますよ！
次はいよいよユニットバスの撤去ですね！
本来、浴槽の撤去は天井と壁の解体が終わってからです。
今回はほこりが出るため、天井は後にして浴槽を外していきます。
通常は天井から床方向へ解体していきます。
ユニットバスは排水口と接続しているため、排水口の周りを切り離していきます。
解体がだいぶ進みましたね。
これからゴミを搬出して、外のトラックに積み込んでいきます。
部屋は上階にあるため、階段を何度も往復して搬出作業を進めます。
解体後の様子と今後のリノベ計画
14時50分、無事に解体終了です。
途中1時間の休憩をはさみ、片付けまで終わって朝9時からの約6時間弱で完了しました。
今回の主な解体箇所は、キッチンがあったスペースと右手側にあったユニットバスの部分。
もともとトイレがあった位置から別の場所に移設するため、水廻りの床もすべて解体されています。
この後注文したシャワーユニットが届き次第、組み立てて設置します。
そこから大工が壁を作って仕上げていく予定です。
解体後に発覚！緊急事態が発生？
解体は無事完了しましたが、シャワーユニットバスが設置できないというトラブルが発生しました！
まずこちらの矢印を見てください。梁があるのがわかるかと思います。
キッチンや廊下の天井はこの梁の下を通る形で作られていたため、梁自体は隠れていました。
表面上は隠れていたとはいえ、3点ユニットバスの点検をした時点で梁の存在は把握済みだったのです。
梁を認めたうえで、シャワーユニットをその下に設置するのは問題ないという判断でした。
ところが、解体してみて驚きました！
こちらをご覧ください。
これはコンクリートスラブと呼ばれる構造で、下の階から見たら天井、この部屋から見れば床下に位置します。
このスラブの上に、部分的にモルタルで床上げがされていたのです。
このような床上げの状態は、実際にユニットバスや床を解体してみないと判断が難しいという特徴があります。
こちらの内容は動画でも詳しく解説しています。ぜひこちらもご視聴ください。
シャワーユニットを設置するには、床から天井までの有効寸法が必要です。
モルタルで床上げされていたために有効寸法が十分とれず、当初設置を予定していたTOTOのシャワーユニット（0808サイズ）が設置できないことがわかりました。
正直なところ、シャワーユニット自体はギリギリ梁下に収まります。
しかし、換気扇を天井に設置するには20㎝ほどスペースが足りません。
もともとの3点ユニットバスは1116サイズでしたが、梁をそらした天井裏に換気扇を設置するスペースが確保できていました。
しかし今回の計画では、3点ユニットバスがあった位置から壁近くまで移動させてシャワーユニットを設置するため、同じ方法で換気扇を設置できないのです。
「梁をそらしてシャワーユニットを設置すべきか」
「別の商品で梁下に収まるものがないか」
このような検討を行った結果、次の2社のメーカーが今回のケースに対応できる商品を出していました。
- Panasonic
- LIXIL
この2社の製品は、換気扇を天井裏ではなく壁に排気できる仕様をオプションで選べるとわかりました。
これなら、天井ではなく壁に排気できるようにすれば設置できそうです！
PanasonicとLIXILのうち、今回採用したのはPanasonic・0707サイズのシャワーユニットです。
「0707」というのは内寸が70㎝×70㎝という意味。
一般的な0808サイズ（80㎝×80㎝）に比べ、内寸は10㎝ほど小さくなるものをあえて選びました。
壁に換気扇を設置するには、ダクトの経路を確保するため、新しく壁をつくってスペースを用意する必要があります。
今回はそのためのスペースとして10㎝程度の幅を確保し、そこに換気扇を設置します。
これで、当初の計画とほぼ変わらないスペースに収まる見通しとなりました。
このように、今回はPanasonic0707サイズのシャワーユニットを採用し、梁下に収め、横に換気扇を設置するという新しい計画で進めていく方針になりました。
実際の解体現場の様子をチェック！こちらの動画もご覧ください
リフォームでは、
「ふたを開けてみないと（解体してみないと）分からない」
とよく言われます。
まさに今回の物件はその典型でした。
まさかモルタルで床上げされているとは想定してませんでした……。
実際の解体現場の様子は、こちらの動画をご覧ください。
このような経験を重ねながら、今後もお客様にリスクやトラブルを事前にお伝えできる体制を整えていきます。
このようなトラブルはありましたが、いよいよお部屋をイメチェンするリノベーション工事が始まります！
果たしてこの物件はリノベーション後に売却したのか、それともイメチェンでそのまま保有しているのか？
次回は、リノベーションが完成した自社物件の収益についてご紹介します。
お楽しみに！
今回の記事をご覧になって、イメチェン不動産に興味を持っていただいた方もおられるのではないでしょうか。
「不動産投資のために物件探しの相談からお願いしたい」
「所有している物件をリフォームするか売却するかで悩んでいる」
このようなお悩みをお持ちの方は、イメチェン不動産へお気軽にご相談ください。
お問い合わせはこちらからお待ちしております。
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