この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国41拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeチャンネルの登録者は1.6万人超（2025年2月末時点）。
2024年、ココテラスでは新たに「イメチェン不動産」をスタート！
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今回の記事では、イメチェン不動産で初の買取再販に密着します。
- イメチェンは自社の買取再販物件にどのようなリノベーションプランを立てるのか？
- 中古住宅をリノベーションして収益化するには何がポイント？
気になる方は、ぜひ最後までご一読ください！
横浜市南区の築古ワンルームを買取り！どんな物件？
| 物件種別 | 分譲マンション |
| 住所 | 神奈川県横浜市南区 |
| 構造 | RC造 |
| 間取り（面積） | 1R(17㎡) |
こちらは約20年間、賃貸入居されていた物件です。
前入居者が退去後、当初はリフォームしてまた賃貸に出す予定でイメチェンへお見積りのご相談をいただきました。
しかし、3点ユニットバス・キッチン・内装全体が劣化しており、原状回復だけでは収益化が難しい状態。
賃貸に出すならフルリノベーションが必要なものの、費用が300万円近くかかってしまう可能性がありました。
この物件は、すでにこれまでの家賃で購入費を回収できています。
ここでまたリフォームに300万円かけて家賃回収を考えるよりも、今のプラス収支で売却したい。
このような売主様のご判断があり、リノベーションはせず売りに出されることになりました。
こういった経緯があり、こちらの物件はイメチェン不動産で購入させていただけることに！
購入したお部屋の状態をチェック！リノベーションはどの程度必要？
こちらの建物は見晴らしがとても良い！横浜の街並みが一望できるような場所ですね
お部屋の中は結構年季が入ってますね……。
壁のクロスが剝がれているのはなぜですか？
クロスが劣化してカビている箇所があったんです。
売主様が剥がして、下地を見れる状態にしました。
もともとは下地に直でクロスが貼ってあったようです。
コンクリートに下地処理せず直接クロスを貼ると、どうしても仕上がりが悪くなります！
みなさん、これは注意点として覚えておいてくださいね。
壁・天井・床はすべてコンクリートでした。そのため、ダウンライトなどの設置は難しいと判断。
室内には、昔の有線放送の設備（リモコン・スピーカー）も残っていました。
築30年以上の分譲マンションにおいて、有線放送は当時でいうと最先端の設備です。
ただ、残念ながら今はもう使えないので撤去することに。
お風呂・トイレ・洗面が一体型になった3点ユニットバスですか。
かなり劣化しているので、クリーニングだけで再利用は厳しいです……。
賃貸なら、家賃をかなり下げれば入居者が決まるかもしれないですね。
でも今回は購入した収益物件。このままじゃ価値が下がってしまうので、フルリノベーション必須ですね！
3点ユニットバスは、今や不人気な設備。お風呂・トイレは分離工事する必要がありそうです。
現状では玄関を入ってすぐ洗濯パンがあり、向かいにキッチンがあります。
このあたりも含めて、間取りを検討中です！
間取り案はある程度固まっているんですよね？
はい！ご説明していきますね。
築30年超でも再生可能！リノベーションプランのポイント
まず3点ユニットバスを分離して、0808サイズのシャワールームとトイレ・小型洗面台を設置する予定です。
本当はバスタブ付きのお風呂とトイレにしたいんですけど、今回はスペースが足りないですもんね。
シャワールームとトイレ・洗面台は、今のユニットバスがあるスペース内にうまく収まるように計画しています。
オートロックのモニターや電気配線の関係もあり、できれば既存の壁を解体せずに行う予定です。
小さいワンルームでは特に、解体箇所を増やすと費用が跳ね上がりますからね。工夫のしどころです！
少しでも壁の位置を工夫して、水廻りスペースを広げるつもりです。
水廻りは特にカビが気になるところ。換気についても検討しなければなりません。
また、給湯器は共用部についているタイプで2010年製でした。
まだ使用できそうでしたが、製造から14年は経過しているので交換予定です。
入居後に不具合があると入居者様に迷惑がかかるので、製造から10年以上経ってるなら交換しておく方がいいでしょう。
キッチン横の収納は解体して、コンパクトなミニキッチンに変更します。
単身男性がメインターゲットなので、キッチンサイズは900～1200㎜で十分ですよね。
キッチンを既存よりもコンパクトにすることで、冷蔵庫と電子レンジを設置するスペースを確保できます。
もしスペースに余裕があれば、玄関の近くに可動棚を設置して靴の収納などにも使えるように考えています。
お気づきですか？実はこのお部屋、収納がまったくないんです。
確かに。キッチン横にあった収納を解体すると、そのスペースもなくなりますね。
はい。そこで今考えているのは、壁沿いにオープン型の収納棚を設置することなんです。
壁はコンクリートなのでふかして（厚みをもたせて）、そこにテレビを壁掛けできるようなビジネスホテル風の快適空間を目指します。
さらにその前面へカウンターを造作し、単身向けにワークスペースも設置する予定です。
ふかした壁にマグネットパネルを貼って、磁石で収納やフックを使えるようにするのもいいですね。
ちょっとこのあたりは好き勝手にやっていきましょう（笑）
また、お部屋に設置してあるエアコンは2019年製の2.5kW。
単身者向けとしてはやや大きいサイズですが、クリーニングして再利用することに。
17㎡のスペースだからできることは限られるけど、その中で最大限、入居者さんが喜んでくれるようなお部屋にしたいですよね！
物件を見ながら詳しく解説！こちらの動画もぜひご覧ください
今回はイメチェン不動産の買取再販シリーズ第一弾として、初めて購入した物件をご紹介しました。
今回の記事の内容はこちらの動画でも詳しくご覧いただけます。ぜひこちらもご視聴くださいね。
これから工事申請を行い、リノベーション工事に着手していきます。
ここからどんなお部屋に生まれ変わるのか、工事の一部始終から収益結果までまるっとお届けしていきます。
次回もどうぞお楽しみに！
「不動産投資のために物件探しの相談からお願いしたい」
「所有している物件をリフォームするか売却するかで悩んでいる」
このようなお悩みをお持ちの方は、イメチェン不動産へお気軽にご相談ください。
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イメチェン不動産は、広範なネットワークを活かし、幅広い中古住宅と築古賃貸物件をご提供します。お客様の希望に応じて、最適な物件を迅速にご紹介いたします。
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