この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国41拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeチャンネルの登録者は1.6万人超（2025年2月末時点）。
今回はイメチェン不動産買取再販シリーズ③、収支公開編です。
- 自社購入した築古ワンルームの買取再販
- リノベーション計画や施工の内容、実際にかかった費用・家賃・収支などをリアルに公開
イメチェン不動産が買取再販物件として初めて購入した、横浜市南区の分譲賃貸マンション。
トラブルはあったものの、無事リノベーションが完成しました！
今回は気になるリノベーション後の収益状況です。
中古住宅を買取り後リノベーションして収益化を考えているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
【結論】リノベーション後、所有物件として保有中！
まずは「20㎡ほどの小さなワンルームでも、自分で購入して住みたい」というニーズに応える形で、売却からスタート。
しかしリノベーション完成後にすぐ売却募集したわけではなく、YouTube撮影や現場見学会での活用を優先しました。
賃貸募集も2025年3月初めに開始。
賃貸の入居者が多いのは1～3月。募集が4月を過ぎてしまうと、入居者が決まらなくなる可能性があります。
賃貸募集開始後、10日ほどで申し込みが入り、想定賃料で入居が決まりました。
現在は実際に人が住んでおり、家賃収入も発生しています。
物件概要と取得の経緯
| 物件種別 | 分譲マンション |
| 住所 | 神奈川県横浜市南区 |
| 構造 | RC造 |
| 間取り（面積） | 1R(17㎡) |
もともとはイメチェンにリフォームのご相談をいただいていた物件です。
築32年の物件で、内装と水廻りはかなり劣化していました。
水廻りを中心に大幅なリフォームが必要になるため、リフォーム費用は高額に。
そのため、オーナー様は「何もせずに売却する」方針に切り替え、物件は400万円で売り出されました。
しかしイメチェンから条件交渉を行った末、最終的に350万円で購入へ。
その理由は、売主・弊社ともに宅建業者だったからです。
不動産会社を仲介に挟まず取引ができたため、お互い仲介手数料が不要でした。
双方にとって良い条件で契約が成立できました。
仕入れ額・リフォーム費・諸費用をあわせたリアル投資額
| 仕入れ価格 | 350万円 |
| リフォーム費 | 300万円 |
| 登記手数料 ・税金など諸費用 | 約25万円 |
| 投資総額 | 約675万円 |
物件の主なリノベーション内容
- 3点ユニットからユニットバス・トイレ分離
- キッチンなど水廻り設備を新品へ交換
- 内装を刷新
部屋自体は小さくてコンパクトですが、ビジネスホテルのような空間を意識し、使い勝手の良いカウンターを設置。
カウンターで食事や仕事もできるようなコンセプトで仕上げました！
リノベーション後のお部屋についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
実際の収支と利回りは？
結果的に、売却より先に賃貸として家賃5万5000円での入居が決まりました。
もともとは「5万円でも厳しい」と不動産会社に言われていましたが、リノベーション後に上記の金額で募集したところ、2週間かからずに決定。
リノベーションの仕上がりが非常に良かったため、家賃アップが実現しました。
年間家賃収入は以下のとおりです。
年間家賃収入：5.5万円×12カ月＝66万円
年間家賃収入66万円を投資額675万円で割ると、表面利回りが計算できます。
表面利回り：66万円÷675万円×100≒9.7％
ここから固定資産税や修繕積立金などが月1万円程度差し引かれるので、実質利回りはもう少し低くなります。
とはいえ、不動産投資でよく使われる表面利回りとしては決して悪くない条件です。
この物件の将来の見通し
現在、この物件は800万円で売り出しています。
しかし、売れれば売りますが、売れなければ9.7％の収益物件として弊社ココテラスで保有し続ける予定です。
仮に800万円で購入される方がいた場合、家賃66万円に対する利回りは以下の通りです。
66万円÷800万円×100≒8.25％
この表面利回り8.25％という数字も、決して悪くない条件です。
800万円で物件を購入するとして、不動産仲介業者に支払う手数料が3％（今回の場合約30万円）と仮定した場合、弊社の手取りは約770万円となります。
これに対して、弊社が支払った総額675万円を差し引くと、およそ100万円の利益が残る見込みです。
また、賃貸中なので、月5万5000円から1万円強の費用を差し引いた約4万円が毎月の収益となり、年間では約50万円が残ります。
仮にこのまま2年間売れなかったとしても、その間に家賃収入が入るわけです。
50万円（諸費用を引いた1年の収益）×2年間＝100万円
売却時にさらに100万円の利益が出れば、合計で以下の収益になります。
100万円（2年間の家賃収入）＋100万円（売却益）＝200万円
このように、現在は投資物件として保有しているので、売却を急ぐ必要はない状態です。
今後、購入者が現れたタイミングで売却すれば良いと考えています。
賃貸で入居募集をかけた直後にすぐ入居が決まり、しかも家賃アップしているという点では、とても良い成果が出ています。
施工事例で「家賃が上がった」とは聞きますが、実際に自社物件でその成果が出ているとすごくリアルですね。
やはりリフォームによって物件の価値を高めることは可能なんだと改めて実感しました！
不動産投資をされている方は、以下のどちらかを重視しているのではないでしょうか。
- インカムゲイン……家賃収入を目的とする
- キャピタルゲイン……購入と売却の差額で利益を得る
今回のケースでは、投資額が大きくないため大きなキャピタルゲインは見込めません。
しかし、リアルな家賃収入と売却益とのバランスが取れている好例だといえるでしょう。
イメチェン不動産、今後の展開は？
実は4年前にも別の物件を弊社で購入しており、当初から賃貸用として活用していました。
現在はその物件も売却に出しており、約4年間の家賃収入でリフォーム費用は十分に回収できています。
こちらの方が今回の物件よりも収益は見込めるもようです。
このような事例を2つほど積み上げたうえで、今後はもう少し大きな物件の購入を検討中です。
今後は加盟店がある地域で物件を購入し、事例を作りながら一緒に工事を進めていきたいとも考えています。
今後、賃貸オーナーの方々に関心を持っていただけるだけでなく、今後視聴者の中に購入へ興味を持つ方も出てくるかもしれません。
実際、今回の利回り8.25％という条件ならば興味があるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回の物件に関しては、イメチェン世田谷店に売却を依頼しています。
売却に興味をお持ちの方は、ぜひお問い合わせください。
今後もイメチェン不動産に新たな動きがあれば、こちらで紹介していきます。
引き続きどうぞお楽しみに！
「不動産投資のために物件探しの相談からお願いしたい」
「所有している物件をリフォームするか売却するかで悩んでいる」
このようなお悩みをお持ちの方は、イメチェン不動産へお気軽にご相談ください。
お問い合わせはこちらからお待ちしております。
今回は気になるリノベーション後の収益状況です。
中古住宅を買取り後リノベーションして収益化を考えているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
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イメチェン不動産は、広範なネットワークを活かし、幅広い中古住宅と築古賃貸物件をご提供します。お客様の希望に応じて、最適な物件を迅速にご紹介いたします。
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