この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
賃貸経営をされているオーナー様の中には、長期空室物件で悩まれている方も多いと思います。
長期空室物件には、必ず原因がありその原因をしっかりと掘り下げ改善することが大切となります。
改善する対策には、大きく２種類あります。
条件緩和で空室を対策を実施することと物件力の向上で空室対策を実施するこの２種類になります。
この２つの中でも、費用をかけずにすぐにでも取り組むことができる条件緩和についてご紹介していきたいと思います。
賃貸経営の物件力向上による空室対策とは？
賃貸不動産の条件緩和による空室対策とは
あ条件緩和にもいくつか種類があり、大きく分けると
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つのカテゴリーに分かれています。
① 入居者属性を緩和する② 生活条件の緩和③ 価格の緩和
それでは、順に説明していきます。
入居者を募集される際に、入居者の属性のターゲットを明確にして募集されているオーナー様も多いと思います。
例えば単身者向け物件などでは、学生や若い世代をターゲットにしている物件など多くある一方で、生活保護の受け入れや高齢者の一人暮らし、外国人の入居については、オーナー様によってはなるべく入居頂きたくないとされている方も多く、受け入れる物件が不足している現状があります。
そのため、生活保護・高齢者の一人暮らし・外国人を受け入れますという条件緩和を行うことで、空室改善の１つの対策にもなるため、取り組まれているオーナー様も存在します。
注意点としては、リスクも伴うかもしれないということがあります。
生活保護を受けている方でも、もしかしたら家賃を滞納されてしまうかもしれません。
高齢者の一人暮らしの場合は、孤独死のリスクもあるかもしれません。
外国人を入居させることによって、夜間の騒音トラブルやゴミ出しのマナーなどの近隣の方とのトラブルが発生するかもしれません。
これらは、すべての方に当てはまることはありませんが、物件が不足している理由としてそのようなリスクがあるからということも理解しておくことも大切です。
生活条件の緩和については、よくある緩和項目として３つあります。
・ペット可物件にする・楽器可物件にする・事務所可物件にする
●
ペット可物件について
ペット可物件については、新築時にペット可にするのは問題ありませんが、元々はペット
NG
だった物件を途中からペット可物件とする場合には注意が必要です。
物件の他のお部屋の入居者の方で、猫アレルギーや犬アレルギーなどを持っている方がいた場合に、トラブルになりやすく、既存の入居者が退去されたり、小さなお子様で動物がどうしても苦手というケースもあったりするため、ハードルが高いと言われています。
そのため、ペット可物件へ変更を検討する場合には、事前に住民にアンケートとるなどして、許可を取ることをおすすめします。中には反対者も出てくるかもしれませんが、ペット可物件も不足している現状がありますので、空室対策の有効な手段とも認識されています。
●
楽器可物件について
楽器可物件については、防音の工事を行なって楽器可とするのも１つですし、最近ではお互い様物件というものが流行っています。
お互い様物件とは壁が薄く音の問題でトラブルになりやすい物件の場合、音を静かにしてくださいなどの注意を促しても実際には音に関するトラブルを押さえるのは難しいです。お互い様物件は、その特徴を生かし音に関してはノンクレームで生活するということを事前に承諾いただいた形で入居する物件になります。
お部屋で楽器の練習を隣の住人を気にせず行いたいという方には人気がありますので、空室対策の１つとされています。
●
事務所可物件について
事務所可については、比較的導入しやすいと言われています。
特に人の出入りが少ないような業種であれば
OK
ということにしているオーナー様も多いです。
例えば、事務作業や電話対応が主になっている場合やエンジニアの方でパソコン操作がメインの場合などであれば、特に問題なく事務所可としやすく１つの空室対策として取り入れられています。
価格の緩和については、初期費用を無料にするというのが対策の１つとされています。
現在、敷金・礼金無料物件は増えてきていますが、初期費用はそれだけに限らず、仲介手数料や鍵の交換、滞納保証の料金など他にも様々な費用がかかります。
これら全ての初期費用をオーナー様が負担することで、入居時の初期費用を基本的には０円にしますといった環境をつくります。
そうすることによって、当然ながら入居は決まりやすくなります。
また、フリーレント期間を設定するのも価格の緩和になります。
こちらは、
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カ月とは
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ヶ月の家賃を無料にするということで、例えば
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月に合わせて入居したいという方が非常に多くそのような場合に、
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月に契約したとすると
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月
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月の家賃は本来であれば家賃は発生しますが、
2
月
3
月分の家賃は無料にしてあげるようなケースがフリーレント期間にあたります。
他にも、シンプルに家賃を値下げするというのも対策の１つになります。
今賃貸住宅っていうのはもう物件が余っていますので年々家賃の下落はおきてきます。
例えば、近隣の家賃相場が平均
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万円だったとして、
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万円以上で募集をかけると中々入居が決まらないということになりますが、
5
万円以下にすることでやはり他の物件に比べたら安いということにもなり、入居が決まりやすくなります。
条件緩和のメリットデメリット
条件緩和のメリットデメリットは以下の通りです。
どちらも理解した上で、検討することをおすすめします。
メリット・投資が必要ない ・今すぐできる
条件緩和のメリットとしては、今の運用を変更するといったケースがメインとなりますのでやはり投資が必要ないことが１つ大きいメリットとなります。
また、投資が必要なということは、今すぐにでも取りかかれる場合もありますので、すぐに対策として取り組むことができることもメリットの１つといえるでしょう。
デメリット・入居者属性が変化してくる可能性がある
例えば、高い家賃で入居される方と安い家賃でしか入居される方では、全ての方がそうではありませんが、多少なり入居者の質が変わってくる傾向にあります。
契約時に連絡もなくドタキャンするなど、条件緩和をすることでそれまで無かったようなことも増える可能性もあります。
まとめ
空室改善の対策として条件緩和を検討される際は、
10
年以内に建て替えの検討もしているので大きな投資は控えたいといった場合や築年数が浅いので投資はまだ控えたいといった場合など、自己資金を使うことや借入もしたくないといった方には、この条件緩和の対策が有効的だと思います。
是非、検討してみてください。
また、合わせてYouTubeチャンネルでも動画を公開していますのでこちらもご覧ください。
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