この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
賃貸経営をされているオーナー様の中には、リフォームを検討されている方も多いと思います。
リフォームやリノベーションを行う目的として、空室改善を行うための手段とされている方も最近ではとても多いです。
その際に、どの工事内容を優先的に着手すべきかを悩んでおられたり、劣化してきている箇所は全てリフォームしたいけど予算の問題があったりと、優先順位を決めかねている方も多いようです。
リフォームの工事内容の優先順について、紹介していきます。
リフォーム・リノベーションの優先順位とは
築年数の古いアパートやマンションをお持ちのオーナー様で、入居を決めるために物件にリフォームやリノベーションを行って空室改善したり、
他の物件との差別化をするためにリフォームを施して物件力を上げていきたいというオーナー様は非常に増えてきています。
しかし、その一方でどこからリフォームを優先的にやるべきなのか悩まれている方も多くいらっしゃいます。
賃貸のリフォームの場合、費用対効果というのはとても大切になってきます。
限られた予算の中でいかに効果のあるリフォームができるのかがとても大切なポイントになります。
例えば、予算が100万円とした場合にどこにこの100万円を使っていくのかによって効果は変わってきます。
家賃設定が変わってくることもあれば、入居の決まるスピードも変わってきたりしますので、優先順位を考える事は重要となります。
優先順位の考え方は、様々な角度から見てもたくさんあります。
その中で、ココテラスの基本的な考え方についてご紹介していきます。
前提としての注意点
募集されるお部屋にどういう属性の入居者さんに入っていただきたいのかそのターゲットによって、対策は変わってきます。
物件の立地や周辺の環境などから、ターゲットをファミリー層や単身者向けにするかなど検討されると思います。
優先順位の考え方
ターゲットを決めるとそのターゲットが好む設備を導入することを考えるのが一般的です。
しかし、ターゲットが嫌うポイントを改善した方が効果的になるケースも多くあるため、嫌うポイントの改善を優先順位を高く設定することをオススメしています。
設備を導入することによって、プラスαの付加価値になるのか、その設備が無いことによってネガティブな印象を持たれるのかという視点で考えることが大切になってきます。
例えば、追い炊き機能はファミリー物件にはとても人気があります。
そのため、追い炊き機能が無いことによってそのお部屋が選ばれないことは多いです。
一方で、単身者向け物件で追い炊き機能が付いている場合は、プラスαの設備になります。
この場合、単身者をターゲットにしたお部屋であれば無いよりもあった方がいいてすが、必須設備ではありません。
このように、設備自体はとても良いモノなんですが、必ずしも取り付けるべき設備かどうかまで考えてみることが大切です。
和室においても同様に考えることができます。
和室は、若い入居者さんからは人気がありません。
20代～30代がターゲットであれば、和室は無い方がいいですし、高齢の方をターゲットとするのであれば、あっても良いという判断ができます。
また、よくあるご質問として、『照明はこだわった方がいいですか？』と聞かれます。
ココテラスとしての回答は、こだわらないよりはこだわった方が良いと答えています。
照明の入れ方によってお部屋のイメージも変わり付加価値に繋がることもあります。
しかし、それが無いことによってマイナスになるかというと、そうでもありません。
そのため、優先順位は高くせず他に優先度の高いものがあればそちらのリフォームをおすすめします。
まとめ
限られた予算の中で、リフォームを行って物件の価値を上げたり空室を改善するということであれば、
①ターゲットを明確に絞る
②ターゲットが嫌う項目を改善する
③付加価値を追加する工事
以上のように取り組んでいただくことで、価値のあるリフォーム工事が出来ます。
是非試してみてください。
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