この記事の監修者 篠原 昌志
(株)ココテラス代表取締役/一卵性の双子/山口県出身/職人・施工会社が薄利というリフォーム業界の悪い収益構造改革をする事を目標に、定額制リフォーム「イメチェン」のFC本部を運営。
現在全国３８拠点で展開中。リフォーム事例を紹介するYouTubeのチャンネル登録者は1.5万人。
不動産投資の手残りを増やす秘訣について、今回は【支出編】ということで、ご紹介していきます。
賃貸経営を行う上での支出とは
賃貸経営で出ていく支出には、大きく分けると4つに分類できます。
① 銀行への返済 ② 税金の支払い ③ 不動産会社への支払い ④ 原状回復費用
これらの支出の中でも、「必要経費として考えるべきもの」と「削減した方がいいもの」とがあります。
必要経費として考えるべきものは、賃貸経営している物件の入居に関わる経費がそれにあたります。
③不動産会社への支払い と ④原状回復費用が該当します。
③不動産会社への支払いについては、例えば管理会社へのお支払なども含まれます。
入居者からの問い合わせやクレーム対応などにしっかりと対応していただける管理会社にかかる費用は、入居者の安心や信頼などに繋がりますし、オーナー様にとっては入居期間の長期化にもなり家賃収入にも影響を与えることにもなりますので、しっかりとした管理体制を整えておくためにも管理費用は必要経費として考えた方がいいでしょう。
④原状回復費用は、リフォーム費用や退去後の原状回復費用が該当します。
リフォームや原状回復費用については、出来る限り経費を抑えたいというオーナー様も多く、その気持ちもとてもわかります。
しかし、これらの費用も入居に関わる費用にあたります。
リフォーム費用は、物件の価値が上がるようなものであれば積極的に投資していただくことで、空室改善にも繋がります。
逆に中途半端に投資してしまうことで、物件の価値がそこまで上がらず近隣の競合物件に劣ってしまい、空室が長期化してしまうこともあります。
原状回復費用についても、同じく中途半端に費用を抑えてしまうことで、入居が中々決まらないということにもなりかねません。
一般的には、時間の経過とともに物件も古くなり徐々に物件力が低下していきますが、必要な設備や必要な投資を行うことで、入居者に『この物件に入居したい』と思って頂けるようなお部屋に変えることはできます。
ですので、③④にあたる費用は、必要経費として考え必要以上に削減することは控えておくことをオススメします。
賃貸経営の支出の中で、逆に出来るだけ削減しておいた方がいいものが、①銀行への返済 と ②税金の支払いです。
銀行への返済の中には、元金と利息があると思います。
元金は、毎月残債としてお支払していくものですのでそれ自体を削減は出来ませんが、利息部分については対策を検討することはできます。
例えば、利息分は借り換えをすることで、金利や返済期間の交渉が可能になりますので、毎月の返済額を抑えることができます。
必ずしも削減に繋がるかは、現状の金利や返済期間にもよりますが、借り換えを検討することは可能ですので、少しでも利息分を削減出来るのであればアクションに移した方がいいと思いますので、検討する価値はあると思います。
また、税金についても同じく節税対策により支払いを削減することができます。
法人や個人で経営されていても、必ず支払い義務があるのが税金です。
所得税や法人税、住民税や相続税など項目は様々あります。
例えば、賃貸経営を始めたばかりで赤字となっている場合で、不動産所得とは別に給与所得や一時所得などの所得があれば、損益通算(赤字の所得金額と黒字の給与所得などの金額を相殺できます)することで、合計の所得が少なくなります。
当然ながら累進課税となっていますので、所得が少なくなると、税金を抑えることができます。
これらの①②にあたる費用については、削減出来る可能性をまずは検討して取り組んでみることをオススメします。
まとめ
不動産投資の手残りを増やす秘訣について、今回は【支出編】を紹介しましたが、削減すべき費用とそうでないものとを選別した上で、対策をとっていくことが手残りを増やすことに繋がりますので、是非参考にしてみてください。
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